В октябре 2025 года доля массовых новостроек на первичном рынке «старой» Москвы сократилась до 30%, подсчитали аналитики компаний «Метриум» и SIS Development. Это минимальный показатель за всю историю наблюдений. Причем еще годом ранее доля массовых проектов в структуре предложения составляла почти 42%.

По данным «Метриум» и SIS Development, на рынке новостроек «старой» Москвы девелоперы сегодня реализуют 42 470 квартир и апартаментов. Объем предложения в массовых комплексах в исторических границах столицы составляет 12 720 лотов (-6,7% за месяц, -42,6% за год). Это минимальный результат с июня 2021 года, когда застройщики продавали 11 980 квартир и апартаментов стандарт- и комфорт-класса в «старой» Москве. Но тогда доля квартир и апартаментов массового сегмента достигала 42,7%, а сейчас просела до 30%. Текущий показатель стал минимальным за всю историю столичного рынка новостроек.

«На рынке массовых новостроек «старой» Москвы за последний год сложился дефицит предложения, и ситуация, по-видимому, продолжит усугубляться, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Спрос на проекты стандарт- и комфорт-класса остается высоким. Например, с начала 2025 года порядка половины всех сделок по ДДУ в столице пришлось именно на массовый сегмент. Однако вывод новых корпусов комфорт-класса почти приостановился.

С учетом увеличения себестоимости реализации новостроек девелоперы переориентировались на более маржинальные ниши. В результате новые корпуса доступного сегмента на рынок выводят только крупнейшие игроки или компании, реализующие проекты комплексного развития территорий (КРТ). Например, жилой комплекс класса комфорт+ «Первый Рязанский» на юго-востоке столицы в рамках модернизации 126 микрорайона Рязанского района. Проект включает масштабную инфраструктуру (муниципальные детский сад и школу, торгово-развлекательный центр, МФЦ, гостиницу), что служит серьезным конкурентным преимуществом».

В результате новые корпуса на рынок выводят только крупнейшие игроки или компании, реализующие проекты комплексного развития территорий (КРТ). Например, жилой комплекс класса комфорт+ «Первый Рязанский» на юго-востоке столицы в рамках модернизации 126 микрорайона Рязанского района. Проект включает масштабную инфраструктуру (муниципальные детский сад и школу, торгово-развлекательный центр, МФЦ, гостиницу), что служит серьезным конкурентным преимуществом.

В свою очередь, по подсчетам экспертов «Метриум» и SIS Development, доля новостроек бизнес- и премиум-класса на первичном рынке столицы за год, напротив, выросла – на 8,9 процентных пунктов и 2,1 п.п. соответственно. Доля элитных проектов осталась практически неизменной (-0,1 п.п.). Резких колебаний объема экспозиции в этих сегментах год к году не наблюдается. На структуру экспозиции в первую очередь повлияло именно беспрецедентное исчерпание квартир и апартаментов в массовых проектах.

«Покупательная способность населения в Москве постепенно растет, – подчеркивает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Тем не менее, до сих пор максимальной популярностью среди покупателей пользуются самые доступные – массовые – новостройки. Спрос на комплексы бизнес-класса по-прежнему ниже, хотя по объему предложения они уже существенно опережают проекты комфорт-класса. В условиях ужесточения денежно-кредитной политики, роста себестоимости проектов и трудностей с получением финансирования девелоперы всё чаще смещают фокус на бизнес- и премиум-класс. Эти сегменты не только обладают повышенной маржинальностью, но и предоставляют устойчивое преимущество в ценообразовании, позволяя компенсировать растущие издержки. В связи с этим возникла нехватка предложения массового жилья».