Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2025 года на первичном рынке бизнес-класса Старой Москвы. Объем предложения за год сократился на 11%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 533 340 рублей (+5% за квартал, +15% за год). Было зарегистрировано 26 595 сделки ДДУ, что на 5% больше, чем в 2024 году.

По итогам 2025 года на рынке недвижимости бизнес-класса Москвы в реализации находилось 144 проекта с квартирами и апартаментами. Совокупный объем предложения на конец периода составил 20,5 тыс. лотов (-5% за квартал, -11% за год), из них 18 тыс. – квартиры (-9% за год) и 2,5 тыс. – апартаменты (-22% за год).

В 2025 году на рынок было выведено 18 новых проектов (в 2024 году вышло 28). Всего в 2025 году девелоперы вывели в продажу 111 новых корпусов (в том числе в уже реализующихся проектах), что на 21% меньше, чем годом ранее.

Максимальный объем предложения сосредоточен в ЗАО (4 тыс. лотов, -4% за год), ЮАО (3,5 тыс. лотов, -25%) и СЗАО (3,2 тыс. лотов, -12%). За год объем предложения сократился во всех округах за исключением ВАО (1,3 тыс. лотов, +32%) и ЮВАО (1,8 тыс. лотов +12%).

В течение года наблюдалась тенденция к сокращению доли предложения на начальном этапе строительства, но в IV квартале показатель восстановился (20,5%, +3,7 п.п. за квартал, -4 п.п. за год) за счет стартов новых проектов и корпусов в уже реализующихся проектах. Глобально сохраняется тенденция к сокращению доли предложения на котловане на фоне пониженной девелоперской активности.

В распределении предложения по типологии отмечается сокращение доли студий (10,4%, -4,2 п.п. за год) и стагнация доли однушек (37,6%, +0,1 п.п.). В общем объеме выросла доля двухкомнатных (35,3%, +2,8 п.п.), трехкомнытных (14,2%, +0,5 п.п.) и многокомнатных форматов (2,5%, +0,8 п.п.).

В абсолютных значениях заметнее всего просел объем предложения студий (2,1 тыс. лотов, -37%) и однушек (7,7 тыс. лотов, -10%).

В структуре предложения по типу отделки выросла доля предложения без отделки (73,9%, +10 п.п. за год), сократилась доля предложения с чистовой отделкой (6,2%, -3,2 п.п.) и c отделкой white box (19,9%, -6,8 п.п.).

В бюджете до 15 млн рублей предлагается 4% лотов (-14 п.п. за год), в диапазоне 15-25 млн реализуется 36% квартир и апартаментов (-2 п.п. за год).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2025 года составила 533 340 рублей (+5% за квартал, +15% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 547 880 рублей (+5% за квартал, +16% за год), в апартаментах – 412 160 рублей (+0,2% за квартал, +5% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в декабре 2025 года:

– N’ICE LOFT (ЮВАО): апартамент площадью 23,4 кв. м. за 7,7 млн руб.;

– «EVOPARK Измайлово» (ВАО): апартамент площадью 27,4 кв. м. за 9,2 млн руб.;

– «Мираполис» (СВАО): апартамент площадью 19,9 кв. м. за 9,3 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в декабре 2025 года:

– Stellar City (ЗАО): квартира площадью 29,1 кв. м. за 9,9 млн руб.;

– Parkside (ЮАО): квартира площадью 21,5 кв. м. за 10,2 млн руб.;

– Wave (ЮАО): квартира площадью 24 кв. м. за 8,4 млн руб.

По итогам 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса было зарегистрировано 26 595 сделки по ДДУ, что на 5% больше, чем в 2024 году. Минимальный спрос в 2025 году наблюдался во II кв. – 4 775 ДДУ за квартал. В IV квартале показатель спроса вырос на 30% к III кварталу и составил 8 830 ДДУ, что на 25% выше, чем в IV квартале 2024 года и является максимальным квартальным показателем в году.

Несмотря на снижение доли ипотечных сделок за год на 5 п.п. (до 47%), в течение года показатель демонстрировал рост – с 33% в начале 2024 года до 58% к концу 2025 года. Рост в IV квартале был обусловлен в первую очередь ожиданием изменений в программе семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 февраля 2026.

Максимальный объем сделок в 2025 году сосредоточен в ЮАО (21%, -3 п.п. за год). По продажам в округе лидирует Shagal (1 612 ДДУ). Второе и третье место занимают СЗАО (17%, +1 п.п.) и ЗАО (17%, +1 п.п.), соответственно.

«Южный округ Москвы стал лидером по числу ДДУ на рынке новостроек бизнес-класса в 2025 году, а в разрезе всех сегментов уступает лишь ЗАО, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Высокий уровень потребительской активности на юге Москвы во многом обусловлен активным развитием макролокации. Здесь запланированы или уже реализуются масштабные инфраструктурные проекты, повышающие привлекательность недвижимости, в частности, жилой квартал с бизнес-центрами «Южный порт» («Второй Сити» в ЮВАО, но на границе с ЮАО), рекреационный кластер «Остров Мечты», городской курорт на Бобровом острове и др.

Особой популярностью пользуются проекты комплексного развития территории, многие из которых сосредоточены именно на юге Москвы. Например, в рамках нашего проекта КРТ – городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» – уже создана благоустроенная набережная протяженностью более 1,55 км, открыты муниципальные детский сад и школа, спортивные объекты, кафе и рестораны. Бюджет покупки все еще остается доступным, однако квадратный метр дорожает быстрее инфляции, что свидетельствует о высоком инвестиционном потенциала местных недвижимых активов».

Основные тенденции

«В 2025 году коммерческие девелоперы вывели на рынок 111 новых корпусов (в том числе в уже реализующихся проектах), что на 21% меньше, чем годом ранее, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – При этом бизнес-класс демонстрирует большую стабильность по сравнению с массовыми новостройками. Несмотря на общий спад девелоперской активности из-за высоких рисков и дорогого проектного финансирования, застройщики чаще выбирают бизнес-класс, так как он меньше зависит от доступности ипотеки, а проекты данного сегмента в большей степени соответствуют проектным нормативам города и финансовым показателям, которые требуют банки в условиях дорогого проектного финансирования. Таким образом, общее предложение в сегменте за год сократилось на 11%, а средневзвешенная цена предложения продемонстрировала рост на 15%. Высокие темпы удорожания новостроек бизнес-класса обусловлены увеличением доли объектов на поздних стадиях строительства, а также включением в стоимость скрытых надбавок за льготные программы».

Пик спроса на новостройки бизнес-класса в конце года, помимо сезонного фактора, был связан с фактором опережающих покупок из-за ожиданий изменений по семейной ипотеке, что подтверждается ускоренным вымыванием наиболее доступных форматов, в первую очередь студий (10,4%, -4,2 п.п. за год). Вероятна коррекция спроса в I квартале 2026 года относительно высоких показателей конца предыдущего года, после реализации части отложенного спроса.

Также в 2026 году ожидается проявление последствий завершения льготных периодов по рассрочкам и различным льготным программам, что позволит оценить финансовую устойчивость девелоперов, активно их использовавших.

Доля помещений бизнес-класса на первичном рынке «старой» Москвы превысила 50%, подсчитали аналитики девелоперской компании «Аеон Девелопмент». При этом порядка 20% всех предложений в этом сегменте сконцентрировано в Южном округе столицы.

По данным «Аеон Девелопмент», в сентябре 2025 года на рынке новостроек Москвы продается 45 030 помещений. С сер. 2010-х гг. первое место в структуре предложения занимал массовый сегмент. Однако за последний год лидирующую позицию после долгого перерыва вновь заняли проекты бизнес-класса. В них сейчас реализуется 22 890 лотов.

Доля помещений бизнес-класса на первичном рынке «старой» Москвы в сентябре 2025 года достигла 50,8% против 40,6% годом ранее. При этом число лотов в продаже выросло незначительно – на 4,8%. Но вместе с тем предложение в остальных сегментах рынка новостроек за 12 месяцев сократилось на 29,3%.

В разрезе округов максимальное число лотов в новостройках бизнес-класса представлено в ЮАО – 4552. Следовательно, доля предложений на южном направлении – 19,8% от всех реализуемых помещений в сегменте. Значит каждый пятый лот бизнес-класса в столичных девелоперских проектах продается именно в Южном округе. Причем 86,1% предложений в сегменте в макролокации находятся на разных стадиях строительства, а 13,9% помещений представлены в готовых новостройках.

«Проекты бизнес-класса становятся все более популярными на московском первичном рынке, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Это объясняется сочетанием высоких потребительских характеристик и привлекательных цен. Большинство клиентов в Москве «переросли» комфорт-класс, но премиальные лоты себе позволить еще не могут. Новостройки бизнес-класса – «золотая середина», которая становится все востребованнее по мере увеличения доходов среднего класса. Особенно популярностью пользуются проекты с развитой инфраструктурой и обширным благоустройством. Например, в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» уже построены набережная протяженностью 1,6 км, муниципальный детский сад и школа, спортивный бульвар, запланированы образовательный центр и фитнес-клуб с бассейном».

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в сентябре 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса старой Москвы достигла 499,3 тыс. рублей. Этот показатель стал максимальным за всю историю наблюдений за сегментом. В других секторах рынка цены также приближаются к очередным «психологическим» отметкам.

За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса старой Москвы увеличилась на 6%, подсчитали в «Метриум». Если в сентябре 2024 года этот показатель составлял 472 тыс. рублей, то в сентябре 2025 года он достиг 499 тыс. рублей, максимально приблизившись к психологически важному для покупателей барьеру в 500 тыс. рублей за квадратный метр.

«Рост цен на новостройки Москвы обусловлен сразу несколькими факторами, включая продолжающееся повышение себестоимости строительства, увеличение расходов на персонал, строительные материалы и многое другое, – отмечает Олег Колченко, акционер и управляющий партнёр ГК «Основа». –Тем не менее, на рынке бизнес-класса представлены объекты с разным уровнем цен. В зависимости от локации, внутреннего наполнения и концепции, можно подобрать наиболее подходящий по стоимости вариант. Например, среди 12 проектов нашей компании есть жилой комплекс «VERY на Миклухо-Маклая», где средняя стоимость квадратного метра превысила 500 тыс. рублей, но есть и «ФизтехСити» со средней ценой 269 тыс. рублей или «EVOPARK Измайлово» за 304 тыс. рублей. Таким образом, несмотря на общее повышение цен, структура предложения на рынке все еще довольно разнообразна».

При этом средняя стоимость квартиры или апартамента на рынке новостроек бизнес-класса старой Москвы в августе составила 28,8 млн рублей (средняя площадь ­– 57,6 кв. м), что на 4% больше, чем в августе 2024 года, когда этот показатель достигал 27,8 млн рублей (59,0 кв. м). Таким образом, сегмент приблизился к очередному психологическому рубежу в 30 млн рублей.

«Стоимость новостроек продолжает расти в связи с увеличением издержек на реализацию проектов, – поясняет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Конкуренция в сегменте растет, что подталкивает застройщиков к увеличению качества продукта. Современная новостройка бизнес-класса имеет собственную сложную концепцию и инфраструктуру. Скажем, в нашем городском квартале «Ривер Парк Коломенское» построена протяженная набережная длиной 1,5 километра. Также предусмотрены новые объекты инфраструктуры: фитнес-клуб площадью 2 500 кв. м с бассейном, теннисный корт, мини-гольф, спортплощадка для волейбола и стритбола, настольный теннис, зоны для барбекю с грилями и зоны для спокойного отдыха. Растущая стоимость новостроек – это отражение развития сегмента, повышения качества той среды, которые застройщики в бизнес-классе предлагают покупателям».

По наблюдениям аналитиков «Метриум», другие сегменты рынка пока находятся на пути к новым психологически важным ценовым рубежам. В массовом сегменте в сентябре 2025 года средняя стоимость квадратного метра составила 366 тыс. рублей. Между тем средняя цена квартиры в таких новостройках приблизилась к важному барьеру в 20 млн руб., достигнув 17,1 млн рублей (46,7 кв. м).

В премиум-классе в августе 2025 года средняя стоимость квадратного метра составила 792 тыс. рублей, но психологический барьер в 800 тыс. рублей еще впереди. При этом средняя цена квартиры или апартамента уже превысила 61 млн рублей (77 кв. м). На рынке высокобюджетных новостроек средняя стоимость квадратного метра достигла 2,4 млн рублей, а средняя цена предлагаемого застройщиками объекта недвижимости составила 354 млн рублей (149 кв. м).

«Пока что нет предпосылок для стабилизации цен в сегменте, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – При этом новые проекты бизнес-класса выходят в продажу с достаточно высоким уровнем цен (487 тыс. рублей за кв. м), что практически соответствует среднему показателю по всему сегменту. По мере снижения ипотечных ставок спрос на новостройки бизнес-класса будет возрастать, что поддержит текущие темпы прироста (около 1% в месяц)».

Новостройки бизнес-класса «старой» Москвы опережают проекты других сегментов по обеспеченности общедомовыми террасами. Тем не менее, подобная опция все равно является эксклюзивной. Всего 13,9% комплексов на первичном рынке бизнес-класса обладают данными общественными пространствами, подсчитали эксперты «Метриум».

По данным «Метриум», на первичном рынке бизнес-класса «старой» Москвы представлено 144 комплекса. При этом общественные террасы – доступные всем жителям зоны отдыха с панорамными видами – запроектированы в 20 из них (13,9% от общего числа). Квадратный метр в этих проектах обойдется в среднем в 524,8 тыс. руб. Это на 7,9% выше среднего показателя в сегменте (486,2 тыс. руб.).

«Наценка за наличие общественных террас в проектах составляет около 5-10%, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». –При этом новостройки с данной опцией обладают повышенной ликвидностью. «Квадрат» в них за последние два года подорожал на 17% – быстрее рынка. В то же время минимальный порог входа составляет всего 8,3 млн руб. (за 19,9 кв. м). Удобные всесезонные пространства для рекреации и деловых переговоров на свежем воздухе служат естественным продолжением квартир, по сути, эффективно дополняя жилую площадь».

Проекты бизнес-класса с общественными террасами реализуют 14 девелоперов, подсчитали аналитики компании «Метриум». В пуле 11 застройщиков – по одному подобному комплексу, у компании Forma – два, у MR и «Донстроя» – три.

«Сегодня девелоперы проектируют в своих жилых комплексах различные форматы пространств для формирования и развития комьюнити, отдыха и ведения бизнеса, – подчеркивает Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR (девелопер ЖК SET, «Метрополия», «Селигер Сити» с общественными террасами). – В их число входят лаундж-зоны, клуб-хаусы, коворкинги, смотровые площадки, просторные перголы. Один из самых востребованных и практичных форматов – общественные террасы. Они гарантируют жителям удобное место для досуга или работы под открытым небом, отличные видовые характеристики и повышение экологичности проекта».

Темпы старта проектов бизнес-класса с общественными террасами в «старой» Москве замедляются. Если в 2022 году были открыты продажи в трех подобных комплексах, то в 2023 – в двух, а в 2024 гг. на рынок вышел один такой ЖК. В первой половине 2025 года также стартовал один комплекс с общественной террасой – STONE Rise.

«Общественные террасы – привлекательные пространства, однако в некоторых готовых новостройках они неправильно эксплуатируются и даже пустуют, – говорит Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер проекта бизнес+ STONE Rise с общественной террасой). – Сделать общественную террасу настоящим центром притяжения комьюнити помогает собственная управляющая компания девелопера. Такие организации способствуют максимально разнообразному досугу клиентов, устраивая под открытым небом занятия по йоге и стретчингу, проводя киносеансы и тематические праздники. Именно такой характер управления общественной террасой предусмотрен в нашем ЖК STONE Rise».

Некоторые общественные террасы в новостройках бизнес-класса обладают очень необычными концепциями. Например, лаундж-зона на свежем воздухе во флагманском корпусе 4 городского квартала «Ривер Парк Коломенское» от «Аеон Девелопмент» и «Ферро-Строй» оформлена в стиле Сальвадора Дали. В частности, здесь установлены скульптуры по мотивам картин выдающегося испанского художника: «Постоянство памяти», «Слоны» и др. В квартале Alia от Asterus общественные террасы расположены на крышах не только многоквартирных домов, но и входящих в состав проекта таунхаусов. В ЖК «Достижение» от Sminex зона отдыха под открытым небом сформирована на крыше отдельно стоящего павильона, над детским клубом и библиотекой.

Рынок новостроек бизнес-класса увеличился по объему предложения за 5 лет на 39%, подсчитали аналитики компании «Метриум». В 2025 году этот сегмент рынка достиг рекордного значения по числу представленных к продаже проектов – 146. Доля проданных объектов бизнес-класса составила 38%.

В июне 2025 года суммарный объем предложения новостроек бизнес-класса в Москве составил 23,6 тыс. квартир и апартаментов, что равняется 50% от общего объема предложения новостроек в старой Москве. Годом ранее застройщики предлагали покупателям 20,5 тыс. помещений, что на тот момент составляло 42% рынка новостроек старой Москвы.

По количеству представленных к продаже проектов бизнес-класс сейчас лидирует. В июне 2025 года девелоперы в этом сегменте предлагали 144 проекта, что составляло 42% от общего числа проектов, представленных к продаже в старой Москве. Годом ранее девелоперы реализовывали 134 проекта новостроек бизнес-класса, что составляло 37% от общего числа проектов в старой Москве. Аналитики «Метриум» отмечают, что в апреле 2025 года число представленных к продаже проектов бизнес-класса достигло максимального значения за всю историю рынка – 146.

«В Москве не только растет количество проектов бизнес-класса, но и их масштаб, который составляет важное конкурентное преимущество сегмента, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Косвенно на это указывает тот факт, что в среднем сейчас на один проект в продаже приходится в моменте порядка 170 квартир, а пять лет назад – 130. Масштаб позволяет создать полноценное пространство для жизни, что невозможно в проектах точечной застройки. Яркий пример – прилегающие территории в современных проектах бизнес-класса. Так, в нашем городском квартале «Ривер Парк Коломенское» была построена набережная протяженностью 1,5 километра. Фактически многие крупные проекты новостроек бизнес-класса реализованы по принципу «город в городе», что позволяет этому сегменту удерживать интерес основной массы покупателей».

Между тем пять лет назад, в июне 2020 года, на рынке новостроек Москвы застройщики реализовывали 125 проектов новостроек бизнес-класса, предлагая покупателям около 17 тыс. квартир и апартаментов. Таким образом, за прошедшие 5 лет прирост предложения по числу помещений составил 39%, а по количеству проектов – 15%.

«Новостройки бизнес-класса сегодня показали устойчивость к колебаниям рынка – клиенты в этом сегменте не опираются полностью на ипотеку и могут позволить воспользоваться 100% оплатой либо беспроцентной рассрочкой, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Кроме того, покупатели недвижимости предъявляют более высокие требования к качеству проектов, и новостройки бизнес-класса в полной мере отвечают такому запросу за счет соотношения уровня комфорта и стоимости. Такие проекты отличаются оригинальной архитектурой, интересным инфраструктурным наполнением и дизайнерским общественным пространством, что реализовывать в массовом сегменте просто нецелесообразно. Именно на возведении таких проектов мы сегодня сосредоточились и строим. Например, комплекс Emotion с футуристической архитектурой и собственным шестиэтажным спа-центром. Или Nametkin Tower по архитектурному проекту нидерландского бюро Mecanoo с разнообразными тематическими общественными зонами на уровне 25 этажа. При этом средняя цена квадратного метра в наших проектах варьируется от 240 870 руб. до 687 000 руб.».

Эксперты отмечают, что доля новостроек бизнес-класса пять лет назад составляла 44% (по числу проектов), а сейчас – 50%. В основном, прирост был достигнут за счет уменьшения предложения новостроек массового сегмента.

«Действительно, сегмент новостроек бизнес-класса вырос и сейчас является крупнейшим на рынке новостроек Москвы, хотя долгие годы, в середине 2010-х, в Москве господствовал массовый сегмент или новостройки комфорт-класса, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однако надо понимать, что и у бизнес-класса теперь есть мощные конкуренты в виде проектов премиум-сегмента. Премиальные новостройки, как правило, предлагают несколько более высокое качество, но разрыв в этом отношении с новостройками бизнес-класса у них небольшой. При этом такие комплексы, как правило, отличаются более выгодным расположением, чем в бизнес-классе. Соответственно, возникает определенная конкуренция между новостройками бизнес- и премиум-класса. Девелоперы в бизнес-сегменте могут предложить практически столь же высокое качество проектов, как и в премиум, но по более доступной цене, например, из-за расположения проектов. И исход этой борьбы совершенно не очевиден».