На рынке новостроек «старой» Москвы сегодня представлено 349 проектов, подсчитали аналитики ГК «Основа». За минувший год их число сократилось на 5,9%. Количество реализуемых комплексов снизилось в массовом, премиальном и элитном сегменте, а увеличилось лишь в бизнес-классе.

По данным ГК «Основа», по итогам I полугодия 2025 года застройщики «старой» Москвы реализуют 349 новостроек против 371 комплекса годом ранее. Показатель постепенно снижается второй год подряд. Впрочем, резкого спада предложения не происходит. Исторический максимум по числу девелоперских проектов в продаже был зафиксирован в марте 2023 года – 397 новостроек.

«Сокращение числа девелоперских проектов в столице объясняется в первую очередь экономическими факторами, – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Предложение в существующих новостройках постепенно вымывается, а количество стартов новых проектов замедляется. Если в период 2023-2024 гг. девелоперы «старой» Москвы вывели на рынок 69 комплексов, то за прошедшие 12 месяцев – 39, что есть почти в два раза больше. Прежде всего застройщики сократили активность из-за дорогого проектного финансирования на фоне объективного снижения спроса. В массовом сегменте существенно сказалось сворачивание льготной ипотеки и ужесточение условий семейного кредитования».

В разрезе сегментов больше всего проектов, по подсчетам экспертов ГК «Основа», представлено в бизнес-классе – 144. Это единственный сегмент, где за год число девелоперских проектов в продаже выросло – на 7,5%. В свою очередь, в массовом сегменте количество комплексов за прошедшие 12 месяцев снизилось на 17,8% (до 88), в премиум-классе – на 4,9% (до 58), в элитном сегменте – на 4,8% (до 59).

«Бизнес-класс – наиболее активно развивающийся сегмент на первичном рынке столицы, – говорит Игорь Сибренков. – Проекты этого формата более устойчивы к колебаниям ипотечных ставок, поскольку здесь покупатели недвижимости и ранее пользовались программами рассрочки. К тому же, многие из проектов бизнес-класса расположены в перспективных локациях, где бюджет предложения сочетается с высоким качеством проекта, хорошей транспортной доступностью и активно развивающейся инфраструктурой. При этом на фоне серьезной конкуренции качество продукта постоянно совершенствуется, по ряду параметров приближаясь к премиальному: квартиры с террасами, лаунж-зоны, стилобаты с общественными дизайнерскими пространствами и собственной инфраструктурой, наличие на территории термальных и спа-комплексов и др. ГК «Основа» – один из лидеров на рынке новостроек бизнес-класса столицы. Мы реализуем 11 проектов в этом сегменте: «ФизтехСити», «EVOPARK Измайлово», «EVOPARK Сокольники», МИРАПОЛИС, Nametkin Tower, «UNO.Горбунова», «UNO.Соколиная гора», «UNO.Головинские пруды», «VERY на Ботанической», «VERY на Миклухо-Маклая», Emotion. Все эти проекты пользуются стабильным спросом и характеризуются высокой капитализацией».

Среди округов «старой» Москвы лидером по числу девелоперских проектов является ЦАО – 75 комплексов (-9,6% за год). Это связано с тем, что в историческом центре сосредоточены преимущественно компактные клубные дома. Кроме того, именно в ЦАО расположен кластер «Москва-Сити» с большим числом высотных башен. За пределами Центрального округа максимальное число проектов зафиксировано в ЗАО – 57 (+1,8%), ЮАО – 43 (+7,5%), САО – 40 (-13%).

В I полугодии 2025 года в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы заключено на 9,9% меньше сделок по ДДУ, чем за аналогичный период 2024 года, подсчитали эксперты «Метриум». Доля 15 самых востребованных проектов сократилась на 4,5 п.п.

В новостройках бизнес-класса «старой» Москвы в I полугодии 2025 года было заключено 11 тыс. договоров долевого участия. Это на 9,9% меньше, чем в январе-июне 2024 года (12,2 тыс. сделок) и на 14,1% меньше, чем во II полугодии прошлого года (12,8 тыс. сделок).

На долю 15 самых популярных у покупателей массовых новостроек приходится 42% от общего количества сделок в этом сегменте (5,7 тыс. ДДУ). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года данный показатель сократился на 4,5 п.п.

Квадратный метр в проектах, входящих в рейтинг, обойдется покупателям в среднем в 494 тыс. руб., что на 1,5% выше среднерыночного показателя в бизнес-классе (486,7 тыс. руб.). Наиболее доступное жилье в проектах из топ-15 продается в жилом комплексе City Bay – 401,2 тыс. руб. за кв. м, самое дорогое в ЖК «Остров» – 772 тыс. руб. за кв. м.

За шесть месяцев рейтинг самых продаваемых новостроек бизнес-класса «старой» Москвы пополнили пять новых проектов. По три новостройки из топ-15 реализуют девелоперы MR, «Донстрой», Группа «ЛСР».

«По объему продаж сегодня лидируют проекты, которые по многим параметрам на сегмент превосходят заявленный класс, – рассказывает Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR. – Значительная часть клиентов выбирает комплексы бизнес-класса с премиальными характеристиками: дизайнерской отделкой квартир, лобби и общественных пространств, системой «Умный дом», круглосуточным консьерж-сервисом др. Кроме того, потенциальные покупатели уделяют значительное внимание благоустройству территории жилого комплекса. Для них важно наличие у дома уютного рекреационного пространства с обширным озеленением, спортивными и детскими площадками, дополнительным преимуществом служат водоемы».

Первое место в топ-15 занял жилой комплекс «Остров» от компании «Донстрой». С января по июнь 2025 года в корпусах бизнес-класса этого проекта реализовано 646 квартир (5,8% от общего количества сделок в сегменте за рассматриваемый период). Среднемесячный темп продаж – 108 квартир. Больше всего покупок зарегистрировано в феврале – 186. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам I полугодия достигла 772 тыс. руб.

На второй строчке – ЖК Shagal от Группы «Эталон». За I полугодие в проекте заключен 551 договор долевого участия (5% от суммарного объема ДДУ в сегменте). В месяц в среднем удавалось реализовать 92 квартиры. Больше всего сделок зарегистрировано в феврале – 147. Средняя цена квадратного метра в ЖК по результатам полугодия составила 507,2 тыс. руб.

«Бронзу» рейтинга получил жилой комплекс «Зиларт» – проект Группы «ЛСР». В январе-июне 2025 года в нем было зарегистрировано 517 ДДУ (4,7% от общего числа сделок в сегменте за полгода). Среднемесячный темп реализации – 86 квартир. Самый успешный месяц – опять же февраль, когда было оформлено 145 сделок. Квадратный метр в «Зиларт» по итогам июня 2025 года обойдется в среднем 589,4 тыс. руб.

«Активность клиентов первичного рынка бизнес-класса столицы стагнирует, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – С одной стороны, высокая ключевая ставка тормозит спрос. С другой, многие клиенты успешно переориентировались на рассрочки. Кроме того, покупатели активно оформляют семейную ипотеку, в бизнес-классе – как правило, в рамках комбо-кредитов. Также постепенному восстановлению рынка способствует смягчение монетарной политики Центробанка и расширение предложения за счет большого числа стартов в сегменте».

На рынке новостроек столицы наиболее активно развивается бизнес-сегмент. 83,3% жилых проектов, стартовавших в «старой» Москве с начала 2025 года, относятся к бизнес-классу, подсчитали аналитики девелоперской компании STONE. Доля бизнес-класса на первичном рынке «старой» Москвы достигла 50,1%.

За последний год резко изменилась структура предложения на первичном рынке «старой» Москвы. По данным STONE, еще год назад в экспозиции преобладали массовые новостройки (42,1%), а проекты бизнес-класса с небольшим отставанием занимали вторую позицию (41,7%). Теперь жилье бизнес-сегмента вырвалось вперед. Его доля на рынке превысила половину от всех предложений, достигнув 50,1%. В свою очередь, доля массовых комплексов сократилась до 31,8%.

«Перераспределение долей в структуре экспозиции на первичном рынке столицы происходит прежде всего за счет активного строительства комплексов класса бизнес и бизнес+, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК бизнес+ класса STONE Sokolniki, STONE Rise и STONE Grain). – Отчасти это также обусловлено особенностями позиционирования проектов. Так, застройщики сегодня часто относят к бизнес-сегменту проекты, которые сохраняют многие черты комфорт-класса. В свою очередь, комплексы бизнес+ во многом обладают премиальными характеристиками, но сохраняют цены, присущие бизнес-классу. Их доля от общего объема предложения в сегменте составляет всего 1,4%. Таким образом, бизнес-сегмент сейчас нередко пополняется за счет новостроек, которые де-факто находятся на границе разных классов».

Бизнес-класс привлекателен с маркетинговой точки зрения сочетанием доступных цен и высокого качества продукта. При этом проекты бизнес+ зачастую не принадлежат к премиум-классу исключительно из-за статуса локаций – перспективного, а не устоявшегося. Впрочем, благодаря этому лишь растет инвестиционная доходность таких комплексов.

Согласно данным STONE, по числу квартир и апартаментов бизнес-класса на первичном рынке «старой» Москвы лидирует ЮАО – 4396 помещений. Вместе с тем по доле бизнес-класса от суммарной экспозиции в округе первое место занимает ЮЗАО с показателем 60%, тогда как в ЮАО на данный сегмент приходится всего 53,9% предложений. Примечательно, что почти 65% всех вариантов бизнес-класса в ЮЗАО (и около 95% без учета апартаментов) сосредоточено в двух соседних районах – Обручевском и Коньково.

«Станции метро «Калужская» и «Воронцовская» служат крупными пересадочными узлами, что позволяет быстро добраться в любую точку Москвы, – говорит Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. – В этой локации расположена развитая инфраструктура: образовательные учреждения, торгово-развлекательные и культурные центры, клиники и оздоровительные комплексы, офисные здания. Кроме того, район дополняется современной офисной составляющей, а также отличается благоприятной экологией. Здесь представлено немало проектов бизнес-класса, однако «премьер» не было уже два года. Соответственно, есть отложенный спрос на квартиры на начальном этапе строительства, которые являются наиболее привлекательными для инвесторов. Поэтому в нашем новом проекте бизнес+ STONE Grain в Обручевском районе уже на этапе бронирования наблюдается высокая покупательская активность».

Москва меняется, и вместе с ней — наши представления о престиже. Где искать новые точки роста и как традиционные городские локации обретают новый статус на рынке недвижимости? Эксперты девелоперской компании STONE на примере ВАО показывают, как рыночная динамика и масштабные инфраструктурные изменения последних пяти лет превратили этот округ в один из самых ярких кейсов успешной «перезагрузки престижности» в столице.

Девелоперский радар: ВАО вошел в фокус застройщиков и «подтянул» класс

Активность застройщиков – прямой индикатор потенциала территории. По данным аналитиков STONE, за последние пять лет Восточный административный округ стал лидером среди столичных округов по росту предложения новостроек. Число доступных к покупке квартир и апартаментов увеличилось с начала 2020 по начало 2025 года в 3,3 раза, тогда как ближайший конкурент – СЗАО – показал рост лишь в 2,4 раза. Число активных проектов в округе выросло с 12 до 25, а доля ВАО на московском рынке новостроек увеличилась с 3% до 8%. Сейчас здесь реализуется почти 4 тысячи помещений всех классов.

Но еще важнее структурные изменения, указывающие на повышение статуса округа. Если в начале 2020 года 85% предложения в ВАО приходилось на массовый сегмент, то к началу 2025 года его доля снизилась до 59%. Одновременно доля бизнес-класса выросла с 14% до 28%, а премиум-класс, ранее отсутствовавший, занял 12%. Сегодня в округе реализуется 14 проектов массового сегмента, 9 бизнес-класса и 2 премиум-класса. В основном проекты высокого ценового сегмента в ВАО реализуются поближе к ЦАО, условно говоря в «поясе» между Северо-Восточной хордой (СВХ) и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Этот сдвиг к более высоким классам застройки наглядно демонстрирует, что ВАО вошел в фокус девелоперов, готовых строить здесь (районы Сокольники, Преображенское, Соколиная гора и т. п.) более дорогие и статусные проекты, меняя сам профиль предлагаемого жилья.

Ценовой барометр: ВАО в тройке лидеров по росту стоимости

Динамика цен — самый четкий сигнал изменения статуса локации. За последние пять лет ВАО показал ценовой рост, выделяющий его на фоне большинства округов «старой» Москвы, подсчитали аналитики STONE. Среди округов со сбалансированной структурой предложения по классам жилья ВАО вошел в тройку лидеров по темпам роста средней стоимости квадратного метра, где цены за 5 лет выросли как минимум вдвое. Лидирует ЮАО (107%, до 499 тыс. руб. за кв. м), затем идут ВАО (рост в 2 раза, до 416 тыс. руб. за кв. м) и ЮВАО (рост в 2 раза, до 380 тыс. руб. за кв. м).

Анализ по классам жилья еще отчетливее показывает трансформацию. В массовом сегменте ВАО вырос на 74% (до 346 тыс. руб. за кв. м), что не выделяет его на общем фоне. Зато в бизнес-классе округ занял второе место по темпам роста среди всех округов столицы: стоимость квадратного метра увеличилась на 104% (до 498 тыс. руб. за кв. м), уступив лишь ЮВАО (+105%). При этом по абсолютному уровню цен на бизнес-класс ВАО (около 498 тыс. руб. за кв. м) уже входит в тройку самых дорогих округов Москвы, опережая большинство традиционно престижных направлений и уступая только ЮАО (511 тыс. руб. за кв. м) и ЦАО (531 тыс. руб. за кв. м). Такой опережающий рост и высокий абсолютный уровень цен в бизнес-классе прямо указывают на меняющееся восприятие ВАО как более дорогой и статусной локации.

Покупательская переориентация: растет интерес к более дорогим метрам

«Изменения на стороне предложения и цен не могли не сказаться на спросе. За пять лет в ВАО произошел очевидный сдвиг покупательских предпочтений в сторону более дорогих сегментов, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК Stone Sokolniki и Stone Rise). –Если в 2019 году на новостройки бизнес-класса приходилось всего 4% сделок, то к 2024 году суммарная доля договоров долевого участия в бизнес- и премиум-классе достигла 17%. Это более чем четырехкратное увеличение доли покупок в высоком ценовом сегменте».

Рост интереса к более дорогим объектам отразился в увеличении среднего чека. В массовом сегменте средняя стоимость покупки выросла с 8,6 млн до 16,1 млн рублей (87%). В бизнес-классе рост был еще динамичнее: с 11,3 млн до 22 млн рублей (+95%). Покупатели готовы платить значительно больше за жилье в ВАО, особенно в бизнес-классе, что подтверждает растущую ценность и престижность приобретаемых здесь помещений. Наиболее популярны внутри округа Метрогородок для массового сегмента (41% сделок) и Сокольники, который находятся на границе с Басманным районом ЦАО, для бизнес-класса (57% сделок в сегменте). Таким образом, ВАО привлекает все более состоятельную аудиторию.

Драйверы престижа: инфраструктурный рывок

Трансформация ВАО неразрывно связана с масштабным развитием его инфраструктуры и качества городской среды. За последние пять лет округ стал одним из лидеров по объему вложений в социальные объекты. С 2020 года построено и реконструировано 37 школ, детских садов, поликлиник, спортивных и культурных центров. Введено в строй 16 образовательных учреждений, включая новые школы и детсады.

Появилось 6 спортивных объектов, среди которых Хоккейный МФК, Теннисная академия «Спартака» в Сокольниках, крупный ФОК в Новогирееве и спортивный комплекс с бассейном. Культурный ландшафт обогатился за счет реконструкции пяти кинотеатров в современные центры «Место встречи» («Саяны», «София», «Первомайский» и др.). Важно, что в строительство 23 из 37 объектов вложились частные инвесторы, а качество контролировалось сотнями инспекций Мосгосстройнадзора. Эти изменения существенно повысили доступность и качество социальных услуг для жителей.

Природный фактор: зеленое богатство

«Не менее значимым фактором стало комплексное благоустройство, опирающееся на уникальный природный потенциал ВАО – его обширные парковые зоны, – продолжает Кристина Недря. – Парк «Сокольники» – лишь один из «зеленых магнитов», значение которых растет в мегаполисе. Близость к крупному парку является решающим фактором для 55% покупателей жилья в Москве. ВАО активно использует это преимущество, благоустраивая прилегающие территории».

В 2024 году обновлено 8 крупных общественных пространств (парки, скверы, набережные), а на 2025 год запланировано еще 6 проектов, включая парк «Янтарная горка», скверы у Ивановских прудов и спортивный кластер в Вешняках. Продолжается реконструкция и парка «Сокольники». В 2025 году работы охватят центральную часть парка. Создание новых благоустроенных зон для прогулок и отдыха, развитие спортивной инфраструктуры (появилось 9 скейт-парков с 2019 г., еще 4 в планах на 2025 г.) – все это напрямую улучшает качество жизни и восприятие комфорта в округе.

Ускорение мобильности: развитие транспортной инфраструктуры

Кардинально изменилась и транспортная доступность ВАО. С 2020 года открылись новые станции метро, например станция БКЛ «Сокольники», часть Некрасовской линии, что существенно расширило возможности перемещения и пересадок. Были введены в эксплуатацию ключевые участки Северо-Восточной хорды, включая отрезки у Открытого и Ярославского шоссе и у проезда Нансена, которые разгрузили основные магистрали округа и улучшили автомобильное сообщение. В 2023 году запущен МЦД-4 с двумя станциями в ВАО («Кусково» и «Новогиреево»), обеспечивший прямую наземную связь с семью вокзалами и Подмосковьем. В августе 2024 года открылся новый городской вокзал Митьково, входящий в МЦД-3, и расположенный в районе Сокольники. Интеграция разных видов транспорта усилилась благодаря ТПУ «Черкизово», объединившему МЦК, метро и ж/д вокзал «Восточный». Наконец, программа реновации, предусматривающая расселение 1062 домов и строительство нового жилья и инфраструктуры для 210 тысяч человек, не только обновляет жилой фонд, но и создает новые точки роста с современной городской средой и социальной инфраструктурой. Все эти комплексные меры стали мощными драйверами, изменившими ВАО и заложившими основу для его нового, более высокого статуса.

«Таким образом, Восточный административный округ за последние пять лет совершил качественный скачок, изменив свое положение на карте столичного рынка недвижимости, – заключает Кристина Недря. – Значительный рост предложения и его структуры с акцентом на бизнес- и премиум-класс, опережающие темпы роста цен, особенно в верхних сегментах, и явное смещение покупательского спроса в сторону более дорогих помещений – эти рыночные индикаторы говорят сами за себя. Они стали прямым результатом масштабного и комплексного развития: строительства десятков социальных объектов, кардинального улучшения транспортной связности, активного благоустройства и использования зеленого потенциала, а также реализации программы реновации. ВАО успешно трансформируется из округа с доминирующим массовым жильем в многогранную территорию с растущим уровнем престижа и комфорта. Эта динамика не только меняет восприятие округа сегодня, но и создает мощный потенциал для его дальнейшего развития, делая ВАО ярким примером успешной городской трансформации, переопределяющей понятие престижности в Москве. Прежде всего главными очагами дальнейшего роста ВАО станут районы, примыкающие к ЦАО».

По данным компании STONE, на первичном рынке «старой» Москвы за прошедший 12 месяцев стартовало только два проекта класса бизнес+. Эти новостройки пользуются повышенным спросом. Что отличает комплексы бизнес+ от стандартного бизнес-класса?

Бизнес-класс преобладает, а бизнес+ эксклюзивен

Эксперты компании STONE подсчитали, что на рынке новостроек «старой» Москвы сейчас реализуется 142 проекта бизнес-класса. По этому показателю сегмент уверенно лидирует. Для сравнения: массовых новостроек (вторые по численности) сейчас всего 94, премиальных – 62. Но в последний год в рамках бизнес-сегмента стал выделяться новый подкласс – бизнес+. Причем это не маркетинговый прием, а действительно новая ступень в классификации. Данные проекты обладают широким спектром премиальных характеристик, но сохраняют цены, присущие бизнес-классу. Их доля от общего объема предложения в сегменте – всего 1,4%. Впрочем, постепенно показатель наверняка будет расти.

Качество выше, цены в рынке

Средняя цена новостроек бизнес-класса в столице составляет 473,3 тыс. руб. за кв. м. В свою очередь, в проектах бизнес+ данный показатель – 490 тыс. руб., то есть незначительно выше рынка бизнес-класса. Это обусловлено тем, что в новом сегменте представлены характеристики, присущие премиальному классу.

«В столице есть районы, еще не получившие статус премиальных, но уже обладающие характеристиками для реализации жилья премиум-класса с учетом развития транспортной доступности и рекреационной инфраструктуры в городе, – комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE Кристина Недря (девелопер ЖК бизнес+ класса STONE STONE Sokolniki и STONE Rise). – Именно в таких локациях обычно появляются проекты бизнес+. Это, как правило, районы, граничащие с ЦАО, что позволяет клиентам купить недвижимость фактически в центре города при более доступной цене за квадратный метр – в среднем разница в цене может достигать 50%. Например, в Сокольниках и в районе метро «Римская», где представлены наши проекты бизнес+ STONE Sokolniki и STONE Rise. Соответственно, здесь удается гарантировать качественное окружение, при этом не устанавливая цены выше рынка»,

Перспективные локации с точечной застройкой

Важнейшая особенность бизнес+ класса связана именно с локацией. Такие проекты реализуются в районах, обладающих эксклюзивными характеристиками: близость к центру, соседство с обширными парками и университетами, наличие в непосредственной близости достопримечательностей, деловых кластеров, знаковых спортивных и культурно-досуговых объектов. При этом данные локации, как правило, еще не обрели премиальный статус, что пока позволяет сохранять комфортные цены.

Такие районы зачастую являются обжитыми. Это не «ржавый пояс» с неосвоенными масштабными промзонами под комплексное развитие территории. В данных локациях немного свободных участков, и они подходят в основном под точечную застройку – несколько корпусов, не более 800 квартир. Так, в Сокольниках с 2019 по 2024 гг. не стартовало ни одного комплекса в бизнес-сегменте.

Премиальный продукт в бизнес-упаковке

Проекты точечной застройки бизнес+ обладают повышенной приватностью, при этом инфраструктуры в них не меньше, чем в огромных ЖК. Например, в STONE Sokolniki на 763 квартиры приходится отдельно стоящий двухэтажный частный детский сад, помимо периметрального ритейла предусмотрены также два торгово-инфраструктурных блока, в которых в том числе появится фитнес-студия. В более камерном проекте STONE Rise – всего 545 квартир. Здесь предусмотрены гранд-лобби с интегрированным кафе, а также общественная терраса как площадка для формирования добрососедского комьюнити. Идентичными опциями в двух проектах стали колясочные, комнаты матери и ребенка, лаундж-зоны в лобби, а также инфраструктура для автомобилистов: двухуровневый подземный паркинг и зарядки для электрокаров.

Еще одна важная составляющая бизнес+ класса – обширное современное благоустройство, разработанное ведущими дизайнерскими бюро и включающее множество функциональных элементов. Это подразумевает ландшафтный дизайн, детские площадки с безопасным покрытием, workout-зоны с современными тренажерами, всесезонное озеленение.

«Вариативность продуктовых решений делает проекты бизнес+ максимально популярными, – говорит Кристина Недря. – Целевая аудитория таких комплексов очень широка – от семей с детьми до бизнесменов. Но неизменно это люди, которые взвешенно подходят к выбору жилья, соотношению цены и качества, а также ценят приватность жизни и свое окружение. Выбирая бизнес+, они не только выигрывают в цене, но и получают ликвидный актив для жизни и инвестиций. Часто подобные проекты расположены в перспективных локациях, соответственно, потенциал для дальнейшего роста стоимости (даже ввода в эксплуатацию) в них очень высок».