За пять лет объём предложения в новостройках у Москвы-реки вырос на 69%. Аналитики компании «Метриум» подсчитали, что средняя стоимость квадратного метра при этом в прибрежных жилых комплексах за этот же период увеличилась на 79%. Максимальную динамику предложения и цен продемонстрировали премиальный и элитный сегменты.

Аналитики компании «Метриум» сравнили экспозицию февраля 2021 и февраля 2026 годов и выяснили, что количество реализуемых квартир и апартаментов в проектах у Москвы-реки увеличилось с 4,5 тыс. до 7,7 тыс., а число жилых комплексов – с 35 до 56. За пять лет средняя стоимость квадратного метра в новостройках у Москвы-реки выросла на 79%. Эксперты также выяснили, как изменились цены в различных сегментах прибрежного рынка. В итоге средневзвешенная цена «квадрата» по всем сегментам скорректировалась вверх с 487 тыс. до 871 тыс. рублей.

Предложение новостроек не у Москвы-реки за 5 лет увеличилось на 39%. Средняя стоимость квадратного метра в таких проектах выросла с 379 тыс. до 787 тыс., то есть более чем в два раза.

Массовый сегмент

Новостройки массового сегмента у Москвы-реки за пять лет прибавили 55% по объёму предложения: с 135 до 209 лотов. При этом количество проектов сократилось с трёх до двух. Укрупнение предложения произошло за счёт выхода на набережные масштабных комплексов с десятками корпусов. При этом квадратный метр в массовых новостройках у реки подорожал на 63%: с 242 тыс. до 396 тыс. рублей.

Между тем предложение массовых новостроек не у Москвы-реки за пять лет почти не изменилось (-2%) и сохранилось на уровне 10 тыс. квартир и апартаментов. Средняя стоимость выросла с 227 тыс. до 416 тыс. рублей (на 83%).

Бизнес-класс

Новостройки бизнес-класса остаются самыми распространенными на рынке жилья прибрежных территорий Москвы-реки. Сейчас в этой категории экспонируется 4,4 тыс. лотов в 19 проектах против 3,9 тыс. в 15 комплексах пятью годами ранее. Рост скромнее среднерыночного – всего 11,5%, что говорит о насыщении локации и переходе девелоперов в более высокие ценовые ниши. Средняя цена метра здесь достигла 572 тыс. рублей против 350 тыс. в 2021 году – плюс 64% за пять лет.

«Многие застройщики, которым посчастливилось реализовывать проекты у Москвы-реки, сегодня участвуют в принципиальном обновлении прибрежных территорий, хотя набережные остаются публичными городскими зонами, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Инвестиции в благоустройство, создание прогулочных маршрутов, велодорожек и зон отдыха становятся неотъемлемой частью девелоперских проектов. Это меняет качество городской среды в масштабе целых районов. В «Ривер Парк Коломенское» мы интегрировали современный масштабный квартал в обновлённую набережную, которая стала главной социальной точкой притяжения не только жителей района, но и всех москвичей».

Предложение новостроек бизнес-класса не у Москвы реки за пять лет выросло на 61%. Квадратный метр в этих проекта подорожал с 304 тыс. рублей до 538 тыс. рублей (на 77%).

Премиум-класс

Предложение премиальных новостроек у Москвы-реки продемонстрировало самую внушительную динамику роста: число продаваемых помещений увеличилось в пять раз – с 247 до 1,2 тыс. Количество проектов выросло с шести до девяти. Застройщики активно осваивают первые береговые линии и предлагают покупателям виды на реку и собственную инфраструктуру.

«Жизнь у Москвы-реки в проектах премиум-класса – это принципиально иной сценарий проживания, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК «СТОУН Блик» на Новоданиловской набережной). – Сегодня набережные формируют новые пользовательские сценарии в сочетании с их активным благоустройством, появлением веломаршрутов, открытием зон отдыха и кафе с видами на воду. Для будущих резидентов прямой доступ к реке – это полноценный образ жизни: утренние пробежки, прогулки с детьми, встречи с друзьями на свежем воздухе. Резиденты также ценят близость к набережным за живописные видовые сценарии. Однако важно учитывать местоположение комплекса: в случае если проект возводится на первой линии, виды на водную гладь фактически никогда не будут перекрыты. В нашем первом проекте в премиум-сегменте «СТОУН Блик» на первой линии Москвы-реки мы прорабатывали архитектуру так, чтобы она создавала диалог с водным окружением, а благоустройство интегрировало комплекс в формирующийся речной кластер района».

Однако рост цен в премиальных проектах у Москвы-реки оказался минимальным среди всех рыночных ниш – всего 19% (с 737 тыс. до 875 тыс. рублей). Это может быть связано со структурой экспозиции, в которой преобладают масштабные проекты, реализуемые в несколько очередей: выход новых корпусов зачастую происходит по более привлекательным ценам, что сдерживает рост средневзвешенной цены в сегменте, несмотря на удорожание в рамках уже реализуемых объемов.

«Москва-река сегодня становится драйвером принципиально нового направления в столичном девелопменте – жилых комплексов курортного формата, где вода определяет сам образ жизни, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Дрим Рива»). – Девелоперы, осваивающие прибрежные территории, всё чаще отказываются от точечной застройки в пользу масштабных концепций, где вода становится смысловым и функциональным центром. В таких проектах формируется целостная среда для отдыха, спорта и развлечений, доступная жителям круглый год. По сути, возникает новая философия городской жизни: человек может не уезжать за сотни километров, чтобы перезагрузиться, а просто выйти из подъезда на собственную набережную с развитой инфраструктурой. Именно такой подход мы реализовали, в частности, в проекте развития Нагатинского полуострова, куда входит одновременно ЖК «Дрим Рива» и пляжный комплекс Dream Beach Club площадью 41 тыс. кв. м. Другой плюс соседства с Москвой-рекой – транспортный. Например, жители комплекса Dream Towers всего за 5 минут пешком могут дойти до Южного речного вокзала откуда отправляются речные трамваи прямо в центр Москвы».

В премиальных новостройках не у Москвы-реки за пять лет предложение выросло в 2,6 раза до 5,2 тыс. квартир и апартаментов. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 567 тыс. до 923 тыс. рублей за кв. м (прирост – 63%).

Высокобюджетный сегмент

Предложение высокобюджетных новостроек (элитные и делюкс) у Москвы-реки выросло в 3,9 раза: с 190 до 743 лотов. Число проектов увеличилось с 10 до 23. Рост обеспечен как точечными клубными домами, так и крупными комплексами в престижных локациях.

В элитном сегменте цены увеличились на 41%: средняя стоимость квадратного метра поднялась с 1,16 млн до 1,63 млн рублей. Делюкс продемонстрировал максимальный абсолютный и относительный рост стоимости: за пять лет цена квадратного метра здесь увеличилась на 76% – с 1,9 млн до 3,35 млн рублей. И это закономерно для «штучного» предложения в самых престижных локациях у воды, где каждый новый проект задаёт новую ценовую планку.

Между тем предложение новостроек высокобюджетного сегмента не у Москвы-реки увеличилось на 15% до 1255 квартир и апартаментов. Средняя стоимость квадратного метра в таких проектах увеличилась в 2,6 раза (до 2,7 млн рублей).

Новостройки на берегу Москвы-реки за последний год подорожали на 26%. По данным экспертов компаний «Метриум» и «Аеон Девелопмент», в 2024 году средняя стоимость квадратного метра в новостройках на набережной Москвы-реки в старых границах города составила 632 тыс. рублей, что на четверть больше по сравнению с прошлым годом. Средняя цена новостроек у Москвы-реки стала выше за счет расширения экспозиции высокобюджетных проектов.

По наблюдениям экспертов, на расстоянии до 5-10 минут пешком от Москвы-реки сейчас предлагается 6 тыс. квартир и апартаментов по средней цене 632 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения, год назад этот показатель был равен 502 тыс. рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев цены выросли на 26%. В целом по старой Москве в августе 2024 года средняя стоимость квадратного метра составила 592 тыс. рублей, что на 18% выше, чем в прошлом году, когда цена была на уровне 503 тыс. рублей. Таким образом, новостройки у Москвы-реки подорожали на 8 п.п. быстрее.

Из 32 проектов, представленных на рынке новостроек у реки год назад, только в двух средняя стоимость квадратного метра осталась на прежнем уровне, а в остальных – выросла. В элитном сегменте цена поднялась на 23%, достигнув 1,3 млн рублей за квадратный метр. Новостройки премиум- и бизнес-класса подорожали на 12% – до 895 тыс. и 497 тыс. рублей за квадратный метр соответственно. В комфорт-классе средняя цена поднялась на 15%, составив 359 тыс. рублей за квадратный метр.

«Несмотря на рост числа проектов у Москвы-реки за год с 32 до 39, количество доступных к продаже помещений сократилось на 2% – с 6220 до 6100. Высокий спрос способствует “вымыванию” предложения, – отмечает Дмитрий Старостин, управляющий партнер компании «Аеон Девелопмент» (девелопер городского квартала «Ривер Парк Коломенское» совместно с «Ферро-Строй»). – Покупатели видят в недвижимости у реки престиж и хорошую инвестиционную возможность. Застройщики активно используют расположение как конкурентное преимущество, создавая благоустроенные набережные, зоны отдыха, спортивные площадки и арт-объекты, что делает такие проекты особенно привлекательными для покупателей. В частности, в городском квартале “Ривер Парк Коломенское” была создана протяжённая набережная длиной 1,5 километра, доступная для жителей всего района».

«Исследования подтверждают, что проекты у реки действительно являются выгодными для инвестиций, так как со временем дорожают быстрее других новостроек, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Особенно перспективными с этой точки зрения считаются объекты среднего и высокого ценового сегмента. Важно также учитывать, что Москва-река постепенно превращается в транспортную артерию: здесь запущены маршруты речного транспорта, позволяющие быстро добираться до исторического и делового центра Москвы на электричках».