Аналитики девелоперской компании «Град Девелопмент» изучили предложение на шести главных вылетных магистралях Москвы – Ленинском, Кутузовском, Ленинградском, Мичуринском, Проспекте Мира и Рязанском проспекте. В топе по объему предложения оказались Кутузовский, Ленинградский и Ленинский проспекты. «Самый дорогой» проспект – Кутузовский, а самый доступный – Рязанский.

Лидером по объему предложения на первичном рынке стал Кутузовский проспект: здесь сосредоточено 17 проектов, а суммарная экспозиция превышает 1,2 тыс. квартир. Примерно столько же лотов насчитывается на Ленинском и Ленинградском проспектах, однако количество проектов там почти в полтора раза меньше (по 10 и 11 соответственно). Самый скромный объем предложения зафиксирован на Проспекте Мира, где представлено всего 6 проектов.

Самые высокие цены встречаются на Кутузовском проспекте – в среднем 1,18 млн рублей за квадратный метр, что обусловлено концентрацией элитного и премиального жилья в Дорогомилове и Филях. На противоположном полюсе находится Рязанский проспект со средней ценой 456 тыс. рублей, где доминируют проекты комфорт- и бизнес-класса.

С точки зрения престижности выделяются Кутузовский и Ленинский проспекты: на первом представлены все сегменты – от комфорта до элитного, на втором – бизнес, премиум и делюкс. Мичуринский проспект также отличается разнообразием: здесь можно встретить и комфорт-класс, и элитные резиденции в Раменках. Ленинградский проспект и Проспект Мира сфокусированы преимущественно на бизнес- и премиум-сегменте, тогда как Рязанский проспект остается самым демократичным по классу и цене.

Ленинский проспект

Вдоль Ленинского проспекта сейчас реализуется 10 проектов новостроек. Суммарный объем предложения на этой магистрали составляет почти 1,2 тыс. квартир.

Цены на квадратный метр в домах на Ленинском проспекте варьируются от 467 тыс. до почти 2,7 млн рублей. Самый доступный вариант представлен в одном из проектов бизнес-класса в Обручевском районе, самую высокую стоимость фиксируют в комплексе делюкс-класса в Гагаринском районе – это единственный проект такого формата на магистрали.

Средневзвешенная цена квадратного метра в бизнес-классе на Ленинском проспекте составляет 599 тыс. рублей. В премиум-сегменте этот показатель достигает 905 тыс. рублей, а в элитном – 2,67 млн рублей. В целом по всем классам средняя стоимость квадратного метра на главной юго-западной магистрали Москвы сейчас находится на уровне 730 тыс. рублей.

«Ленинский проспект исторически считается одним из самых престижных вылетных направлений Москвы, однако на большей его протяженности преобладает плотная сложившаяся застройка, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС»). – Из-за этого новые проекты выходят здесь крайне редко, а масштабные комплексные решения и вовсе можно пересчитать по пальцам. Именно в этом сегменте представлен премиальный жилой комплекс «АЙС ТАУЭРС» от «Град Девелопмент», который восполняет дефицит современного предложения на магистрали».

Ленинградский проспект

На Ленинградском проспекте можно приобрести квартиры в 11 проектах. В общей сложности на этой магистрали экспонируется 1,2 тыс. лотов.

Ценовой разброс здесь составляет от 466 тыс. до 958 тыс. рублей за квадратный метр. Наименьшая цена отмечена у проекта бизнес-класса в районе Аэропорт, наибольшая – у комплекса премиум-сегмента в Беговом.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в бизнес-классе на Ленинградском проспекте достигает 569 тыс. рублей. В премиум-сегменте этот показатель равен 904 тыс. рублей. В целом по всем классам средняя цена на одной из ключевых магистралей северного направления Москвы составляет 778 тыс. рублей.

Кутузовский проспект

Вдоль Кутузовского проспекта представлено 17 проектов новостроек. Суммарный объем экспозиции на этой магистрали превышает 1,2 тыс. квартир.

Диапазон цен на квадратный метр здесь простирается от 313 тыс. до 2,17 млн рублей. Минимальная стоимость зафиксирована в одном из проектов бизнес-класса в районе Фили-Давыдково, максимальная – в элитном комплексе в Дорогомилове.

Цена квадратного метра в комфорт-классе на Кутузовском проспекте составляет 534 тыс. рублей. В бизнес-классе этот показатель равен 507 тыс. рублей, в премиум-сегменте – 958 тыс. рублей. Ожидаемо самую высокую среднюю стоимость фиксируют в элитном сегменте – 1,74 млн рублей за квадратный метр. В целом по всем классам средняя цена на одной из главных западных магистралей Москвы сейчас достигает 1,18 млн рублей.

Мичуринский проспект

На Мичуринском проспекте выставлено на продажу 10 жилых комплексов. Суммарно здесь реализуется ровно тысяча квартир.

Ценовой диапазон на магистрали простирается от 500 тыс. до 1,83 млн рублей за квадратный метр. Самый бюджетный вариант относится к комфорт-классу и расположен в районе Очаково-Матвеевское, наибольшая цена зафиксирована в элитном проекте в Раменках.

В разрезе классов средневзвешенная стоимость квадратного метра в комфорт-классе составляет 551 тыс. рублей, в бизнес-классе – 604 тыс. рублей. В премиум-сегменте этот показатель достигает 1,13 млн, а в элитном – 1,83 млн рублей. Итоговый средний ценник на Мичуринском проспекте сейчас равен 809 тыс. рублей.

Проспект Мира

На Проспекте Мира представлено 6 жилых комплексов. В экспозиции на этой магистрали насчитывается 925 квартир.

Минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована на уровне 410 тыс. рублей, максимальная приближается к 759 тыс. рублей. Самый доступный вариант относится к бизнес-классу и расположен в Алексеевском районе, наиболее высокая цена – у премиального проекта в Ростокине.

Средневзвешенная цена в бизнес-классе на Проспекте Мира составляет 421 тыс. рублей, в премиум-классе – 692 тыс. рублей. Общий средний показатель по магистрали равен 625 тыс. рублей.

Рязанский проспект

В районе главной юго-восточной магистрали – на Рязанском проспекте – застройщики реализуют девять проектов новостроек. Суммарный объем предложения на этой магистрали составляет почти 1,2 тыс. квартир.

Цены на квадратный метр варьируются от 327 тыс. до 538 тыс. рублей. Наименьшая стоимость зафиксирована в проекте комфорт-класса в Нижегородском районе, наибольшая – у комплекса бизнес-класса в Текстильщиках.

Средневзвешенная цена квадратного метра в комфорт-классе на Рязанском проспекте достигает 456 тыс. рублей, в бизнес-классе – 457 тыс. рублей. В целом по всем классам средняя стоимость на одной из ключевых магистралей юго-востока Москвы составляет 456 тыс. рублей.

«Исследование главных магистралей Москвы показывает, как сильно изменились запросы покупателей, но сохранился приоритет престижа, тесно связанный с географией, – комментирует Яна Сосорева. – Примечательно, что цены на проекты вдоль престижных магистралей оказываются вполне сопоставимы со средними расценками в целом по своим сегментам, хотя спектр представленных новостроек разнообразен – здесь есть и разные классы, и проекты на различной стадии готовности, и свежие премьеры, и давно реализуемые комплексы. Это говорит о том, что близость к крупной магистрали сама по себе становится весомым фактором ликвидности: покупатели готовы платить за удобство расположения вне зависимости от других характеристик проекта».

Власти Москвы провели переразметку проспекта Андропова, что увеличило скорость движения по нему на 15%. Эта дорога расположена рядом с городским кварталом «Ривер Парк Коломенское». Девелопер проекта – «Аеон Девелопмент» в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации – компания «Метриум».

Государственное бюджетное учреждение «Автомобильные дороги» по поручению правительства Москвы завершило первый этап переразметки проспекта Андропова. Для ликвидации «бутылочного горлышка» в сторону Московской области сокращено число полос перед метромостом.

На основном ходу проспекта нанесли две полосы вместо трех, а на дублере – одну вместо двух. Правый поворот на набережную и проспект Лихачева теперь происходит только с дублера. Транзит же проезжает обновленный проспект Андропова на основном ходу, что позволяет ему двигаться по двум полосам моста без резкого слияния потоков.

Также в 2024 году спроектирован новый участок дороги между кварталом «Ривер Парк Коломенское» и Судостроительной улицей. Он дополнительно повысит транспортную доступность городского квартала и Нагатинского Затона в целом. Его строительство – значимая составляющая активного развития района.

«Нагатинский Затон – один из наиболее активно развивающихся районов Москвы, – комментирует Дмитрий Старостин, управляющий партнер компании «Аеон Девелопмент». – В частности, здесь активно создается современная транспортная инфраструктура, повышающая доступность как старого жилого фонда, так и новых кварталов, включая «Ривер Парк Коломенское». Именно наш проект отличается наиболее выгодным расположением. В прошлом году в шаговой доступности от жилого квартала «Ривер Парк Коломенское» открыли две станции БКЛ метро – «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар», остановку речного электротранспорта. Также активно модернизуется дорожная сеть. А в ближайшие месяцы планируется ввод в эксплуатацию 240-метрового пешеходного моста, который свяжет городской квартал «Ривер Парк Коломенское» с новым транспортно-пересадочным узлом».

На территории «старой» Москвы проходит 40 проспектов – ключевых магистральных улиц города. Только на 12 из них находятся новостройки. Всего девелоперы реализуют 26 проектов на проспектах Москвы, подсчитали аналитики компании «Метриум».

В «старой» Москве насчитывается порядка 3500 улиц. Лишь 40 из них имеют статус проспекта – оживленной магистрали. При этом новостройки находятся только на 12 проспектах. В их границах застройщики реализуют 2453 квартиры и апартамента в 26 жилых и апарт-комплексах, что составляет 5,2% от общего объема экспозиции в «старой» Москве. Минимальный объем предложения сосредоточен на проспекте Вернадского – 27 квартир, максимальный – на Волгоградском проспекте – 500 лотов.

Квадратный метр в проектах на проспектах обойдется в среднем в 502,6 тысяч рублей. Данный показатель на 4,9% меньше, чем в «старой» Москве в целом (528,4 тысяч рублей за кв. м). Это объясняется структурой предложения на проспектах Москвы: пять комплексов относятся к комфорт-классу, 13 – к бизнес-классу, 6 – к премиум-классу и только два – к элитному.

Самое дешевое первичное жилье среди всех проспектов расположено на Нахимовском проспекте (ЮАО, ЮЗАО) – 298,6 тысяч рублей за кв. м, самое дорогое – на Ленинском (ЦАО, ЮАО, ЮЗАО, ЗАО) – 1,022 млн рублей за кв. м.

На территории Измайловского парка проложен самый старый проспект столицы – Московский (ВАО), возникший в XIX веке для народных гуляний и окруженный деревьями. Уникальность этого проспекта в том, что никакого жилья на нем нет. Ближайшая к Московскому проспекту новостройка (на расстоянии 740 м) – ЖК комфорт-класса «Семеновский парк 2» (317,3 тысяч рублей за кв. м).

Самый современный проспект – Багратиона (ЗАО) – основан в 2023 году в результате переименования Северного дублера Кутузовского проспекта. На проспекте Багратиона представлено исключительно вторичное жилье. Ближайшие к проспекту новостройки – жилые комплексы премиум-класса «River Park Towers Кутузовский» (726,8 тысяч рублей за кв. м) и бизнес-класса Shome (449,3 тысяч рублей за кв. м) – расположены на расстоянии 200 м и 500 м от него соответственно.

Самый длинный проспект в Москве (16 км) – Ленинский (ЦАО, ЮАО, ЮЗАО, ЗАО). Это единственная в столице радиальная магистраль, которая не меняет своего названия на всем протяжении: от Садового кольца до МКАДа. На Ленинском проспекте расположены всего две новостройки: премиальный жилой комплекс Lunar (704,8 тысяч рублей за кв. м) и элитный Cult (1,486 млн рублей за кв. м). 

Самый короткий проспект в столице – Народный (ВАО, 330 м). Это один из трех проспектов Москвы, предназначенных не для автомобильного транспорта, а для пешеходного трафика по Измайловскому парку (1608,1 га). В столь масштабной зеленой зоне для гуляющих потребовалось прорубать полноценные проспекты. Народный проспект – также самый узкий в Москве: он разделен на две небольшие полосы для пешеходов. Как и на Московском, на Народном проспекте нет жилья. Ближайшая к проспекту новостройка (на расстоянии 890 м) – ЖК комфорт-класса «Семеновский парк 2» (317,3 тысяч рублей за кв. м).

Самый широкий проспект в Москве – Ленинградский (САО). Он же является в целом самой широкой улицей в столице (до 120 м). Рекордсмен берет начало у Белорусского вокзала и тянется до развилки, разделяющей трассу на Ленинградское и Волоколамское шоссе. На Ленинградском проспекте находятся четыре новостройки: апарт-комплексы бизнес-класса Air Space (465,4 тысяч рублей за кв. м), Alcon Tower (481,8 тысяч рублей за кв. м), комплекс апартаментов премиум-класса SLAVA (682,6 тысяч рублей за кв. м) и самый продаваемый премиальный проект Москвы – жилой квартал «Прайм Парк» (716,6 тысяч рублей за кв. м). За 2023 год в нем продано 26 689 кв. м (7,9% от общего объема реализованной площади в сегменте).

«Ленинградский проспект дает возможность добраться до центра столицы и ТТК за 10 минут, до аэропорта «Шереметьево» – за 20 минут, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Кроме того, в отличие бывших промзон, это уже сложившаяся престижная локация, где еще с советских времен проживала интеллигенция. Башни квартала «Прайм Парк» окружены несколькими общественными зелеными зонами и частным парком с естественным ландшафтом площадью 3,5 га. Таким образом, сформирован барьер, благодаря которому посторонний шум не может потревожить наших резидентов».

Проспекты обладают целым рядом плюсов относительно обычных улиц. Главное преимущество всех проспектов – это связь с основными транспортными артериями мегаполиса, тесная интеграция в общегородскую маршрутную сеть. Еще одно преимущество проспектов – это видовые характеристики. К тому же, проспекты выделяются особенно яркой незаурядной архитектурой. «Проспекты – не только места оживленного движения, но и центры концентрации различных достопримечательностей, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер комплексов «МИРАПОЛИС» и RED7 на проспектах Москвы). – Современные девелоперы в этих локациях стремятся создавать объекты с необычной архитектурой. Например, апарт-комплекс RED7 на проспекте Академика Сахарова напоминает конструктивистскую арку в виде литер M и W, построенную по принципу пиксельного искусства».

Традиционно проспекты ассоциируются с повышенным шумом и избытком выхлопных газов. Однако далеко не всегда это представление соответствует действительности, особенно если благоустройством прилегающей территории занимаются грамотные, социально ориентированные девелоперы. «Задача прогрессивного девелопмента – не только в использовании преимуществ локаций, но и в преображении территории, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК Dream Towers на проспекте Андропова). – Жилье на оживленном проспекте тоже может быть экологичным. Например, рядом с жилым комплексом Dream Towers наша компания создала ландшафтный парк площадью 44 га с яхт-клубом на Москве-реке и самым большим в России пляжным клубом с бассейнами. К тому же, наш комплекс расположен в начале проспекта Андропова, в неперегруженной части, где нет ни загрязнения воздуха, ни заторов. При этом сохраняются транспортные достоинства локации». 

«На проспектах Москвы сосредоточена относительно небольшая доля столичных новостроек, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однако среди них много знаковых проектов, которые входят в рейтинги самых продаваемых в мегаполисе. Востребованность таких проектов обусловлена прекрасной транспортной доступностью, панорамными видами и интересными концепциями. Проспекты стимулируют девелоперов соответствовать их статусу и создавать более интересное жилье».