Аналитический центр компании STONE выяснил, что почти каждый пятый (18,5%) региональный покупатель недвижимости в Москве хотел бы жить в районе Сокольники. В числе лидеров также Останкинский (ВДНХ) и Марьино. Исследование предпочтений жителей разных федеральных округов выявило, какие районы столицы наиболее привлекательны для жизни и инвестиций.

Аналитический центр компании STONE с января по ноябрь изучал предпочтения региональных покупателей, рассматривающих приобретение недвижимости в Москве. Исследование проводилось с помощью онлайн-анкетирования, в котором приняли участие более 1300 респондентов из всех федеральных округов России. Анкета включала вопросы о целях покупки недвижимости (для проживания, инвестиций, для детей), предпочитаемых районах Москвы, критериях выбора жилья (транспортная доступность, инфраструктура, экологическая обстановка) и планируемом бюджете. Для обеспечения репрезентативности выборки учитывалось географическое распределение респондентов и демографические показатели. Полученные данные позволили выявить ключевые тенденции на рынке регионального спроса и составить рейтинг наиболее популярных районов Москвы.

Исследование предпочтений региональных покупателей недвижимости в Москве выявило интересные тенденции. Лидирующие позиции заняли не только центральные районы столицы, но и другие локации с зонами отдыха, крупными парками и территории с развитой инфраструктурой. Так, Сокольники с обширной зелёной зоной привлекли внимание 18,5% опрошенных. Ненамного отстал район Останкинский с ВДНХ и телецентром (16,2%). Эти локации ценят за возможность совмещать городской комфорт с природным окружением.

Заметен интерес к районам с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, независимо от их удалённости от центра. Марьино (14,7%) и Кузьминки (13,2%) выделяются благоустроенностью, близостью к метро и наличием парковых зон. Аналогичные предпочтения проявились в отношении Строгино (11%), расположенного на берегу Москвы-реки.

В числе приоритетов оказалась и близость к вузам: Академический район (9,6%) привлёк внимание родителей абитуриентов. Некоторые покупатели ориентировались на специфические потребности: Аэропорт (8,8%) интересен близостью к авиасообщению, а Хорошёво-Мнёвники (7,4%) привлекают сочетанием парковых зон и набережных. Отрадное (6,6%) и Чертаново Центральное (5,9%) завершают список, демонстрируя спрос на районы с устоявшейся инфраструктурой и относительно доступным жильём.

Результаты подтверждают, что региональные покупатели подходят к выбору жилья в Москве комплексно, учитывая не только престиж локации, но и практические аспекты — транспортную доступность, инфраструктуру, близость к паркам и учебным заведениям.

Исследование показало, что предпочтения региональных покупателей недвижимости в Москве разнятся в зависимости от федерального округа, но некоторые районы пользуются устойчивой популярностью у жителей всей России. Сокольники и Останкинский с ВДНХ оказались в числе фаворитов среди большинства округов, привлекая как любителей парков и культурного отдыха, так и тех, кто ценит развитую инфраструктуру.

Покупатели из Центрального федерального округа, помимо парковых зон, обращают внимание на центральные районы — Тверской, Пресненский и историческое Замоскворечье. Жители Северо-Западного федерального округа также интересуются престижными Хамовниками и живописным Строгино на берегу Москвы-реки.

Для жителей Приволжья важны доступные цены и хорошая транспортная доступность, поэтому они рассматривают Марьино, Кузьминки и Отрадное, не пренебрегая и отдыхом в парках Сокольников и Останкинского района. Уральцы же, ориентируясь на инвестиции, выбирают Пресненский и Басманный районы, а также Академический, расположенный близко к вузам. Экологичность Строгино и Сокольников также импонирует жителям Урала.

Сибиряки, ценящие природу, предпочитают Строгино и Хорошёво-Мнёвники, расположенные у воды, а также парковые зоны Сокольников и Останкинского района. Жители Юга России смотрят на районы с развитой инфраструктурой и доступными ценами, такие как Чертаново Центральное и Академический, а также хорошо знакомые им по транспортной доступности Марьино и Кузьминки. Дальневосточный округ выделяет район Аэропорт за удобство перелетов, но и привлекательный для инвестиций Пресненский район, а также зеленые Сокольники не остаются без внимания. Наконец, жители Северо-Кавказского округа предпочитают Таганский и Мещанский районы с развитой торговлей, не забывая и про отдых в парках Сокольников и Останкинского района. Таким образом, региональные покупатели демонстрируют разнообразие подходов к выбору недвижимости в Москве, однако некоторые районы обладают универсальной привлекательностью для жителей разных уголков страны.

«Результаты нашего исследования показывают, что покупатели из регионов приобретают квартиры в Москве как для жизни, так и для инвестиций, причем их привлекают не только центральные, но и более удаленные районы с хорошей экологией и развитой инфраструктурой, – подчеркивает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. – Лидирующую позицию среди покупателей из регионов занимает район Сокольники, который подходит для выбора квартир в качестве инвестиций – в таком случае мы рекомендуем делать выбор в пользу проектов на низкой стадии строительной готовности и с высоким потенциалом роста цены. Кроме того, Сокольники – это подходящий район для жизни, где есть необходимая инфраструктура, хорошая транспортная доступность и зеленый парк рядом».

За прошедший год новые комплексы впервые за 5-10 лет появились в пяти районах «старой» Москвы, подсчитали эксперты компании «Метриум» и ГК «Основа». Средняя цена квадратного метра в этих локациях на 47% меньше, чем в «старой» Москве в целом.

По данным компании «Метриум» и ГК «Основа», продажи на первичном рынке «старой» Москвы сегодня ведутся в 97 районах. Год назад девелоперы реализовывали проекты в 95 районах. За прошедшие 12 месяцев предложение первичного жилья было полностью исчерпано и не было восполнено в трех районах: Лианозово (СВАО), Вешняки (ВАО), Старое Крюково (ЗелАО).

В то же время за минувший год впервые за 5-10 лет стартовало строительство комплексов в пяти районах[1]: Перово, Новокосино (оба – ВАО), Куркино (СЗАО), Силино и Матушкино (оба – ЗелАО). К тому же, в Восточном Бирюлево (ЮАО) впервые за 10 лет началось строительство нового комплекса. Но продажи на первичном рынке в этой локации не приостанавливались, так как оставался нераспроданным финальный пул квартир в старом масштабном проекте.

В пяти районах, в которых первичный рынок возник за последний год, сейчас продается 831 лот в 6 комплексах. Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 323,6 тысяч рублей, что на 31,8% дешевле, чем в «старой» Москве в целом (без учета элитного сегмента).

«В наиболее активно застраиваемых районах Москвы с каждым годом становится все меньше свободных участков, – комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – В собственности девелоперов «старой» Москвы есть порядка 400 перспективных площадок суммарной площадью более 3 тысяч га. Большая часть этого земельного фонда сконцентрирована за пределами центральных локаций мегаполиса.

Но нельзя сказать, что дефицит участков – единственная причина, стимулирующая девелоперов осваивать новые направления. Власти столицы сегодня активно развивают все районы города, и привлекательными становятся в том числе и более отдаленные от центра локации. Особенно высоким спросом на этих направлениях пользуются проекты у благоустроенных зеленых зон, например, «EVOPARK Измайлово» (Перово) рядом с Измайловским парком и Владимирским прудом». 

«В границах «старой» Москвы сегодня насчитывается 125 районов, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Чуть менее четверти из них не застраивается современным жильем. В некоторых локациях в 1980-2000-е гг. возводились очень плотные панельные кварталы, и интегрировать в них новостройки теперь проблематично. В то же время определенные преимущества, располагающие к развитию первичных рынков, есть во всех районах. Например, на территориях с непростой экологической обстановкой обычно представлено много рабочих мест в индустриальных зонах. То есть потенциально все районы могут быть охвачены новым строительством. Правда, в наиболее застроенных локациях удастся реализовать только точечные проекты».

[1] Без учета проектов реновации

Самое дорогое жилье на первичном рынке Москвы представлено в Тверском районе, на вторичном – в Хамовниках. Максимальная цена квадратного метра здесь достигает 3,9 млн и 8,5 млн рублей соответственно. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о наиболее дорогих районах столицы и самых дешевых вариантах жилой недвижимости в их границах.

Максимальная средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы зафиксирована в Тверском районе – 2,6 млн рублей. За минувший год этот показатель вырос на 34,9%. Но и в мае 2023 года Тверской район лидировал по средней цене квадратного метра в Центральном округе Москвы. Прежним лидером – до октября 2022 года – была Якиманка.

Наряду с Арбатом, Тверской – один из двух районов столицы, на первичном рынке которого сейчас представлено исключительно элитное и делюкс-жилье. Но арбатские проекты стоят на 73,3% дешевле – в среднем 1,5 млн рублей за кв. м.

На первичном рынке Тверского района сегодня суммарно реализуется 135 квартир и апартаментов в 9 проектах (без учета закрытых продаж).

Наиболее доступный объект на первичном рынке Тверского района – студия площадью 36,6 кв. м в Vesper Tverskaya за 47,6 млн рублей. Для сравнения, на первичном элитном рынке Центрального округа дешевле всего – в 27 млн рублей – обойдется студия площадью 27,39 кв. м в комплексе Runovsky 14 в Замоскворечье.

Минимальная цена квадратного метра в Тверском районе составляет 1,3 млн рублей за кв. м. Такой показатель зафиксирован в апартаменте площадью 93,5 кв. м в проекте Vesper Tverskaya. Таким образом, даже самый дешевый «квадрат» на рынке первичного жилья Тверского района стоит дороже 1 млн рублей.

Самый дорогой район на рынке вторичного жилья – Хамовники. На вторичном рынке здесь экспонируется порядка 1800 квартир и апартаментов, тогда как на первичном рынке в этой же локации – всего 261 лот, что в 7 раз меньше. Квадратный метр вторичного жилья в Хамовниках обойдется в среднем в 1435,3 тысяч рублей. В Якиманке, занимающей второе место, «квадрат» стоит в среднем на 25,2% дешевле (1072,3 тысяч рублей).

Наиболее дешевый лот на вторичном рынке Хамовников не относится к элитному сегменту. Это студия площадью 19 кв. м на цокольном этаже жилого дома за 3,9 млн рублей. В этом же апартаменте отмечена минимальная цена квадратного метра (не считая долей в квартирах) – 205,4 тысяч рублей.

«Статус самого дорогого района на первичном рынке Тверской получил, прежде всего, благодаря концентрации новых эксклюзивных делюкс-проектов на главной улице Москвы, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Здесь сохранились свободные земельные участки в шаговой доступности от главных достопримечательностей Москвы. Сейчас они активно застраиваются проектами элитного и делюкс-класса. При этом предложение в локации не размывают даже премиальные новостройки. В свою очередь, рекордные цены на вторичном рынке Хамовников объясняются в первую очередь сохраняющейся популярностью Остоженки. «Золотая миля» сегодня переживает ренессанс, здесь появляются новые прекрасные комплексы, но и старые по-прежнему востребованы и продаются очень дорого, особенно после современного качественного ремонта».