Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2024 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения за квартал сократился на 8,3%, за год – на 1,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 247 900 руб. за кв. м (+0,5% за квартал, +2,4% к началу года, +4% за год). Было заключено 5,7 тыс. сделок по ДДУ (-36,6% за квартал, -39,6% за год).

Предложение

По данным «Метриум», на рынке новостроек Новой Москвы по итогам III квартала 2024 года в реализации находилось 46 проектов, где предлагалось 19,9 тыс. лотов, из которых 19,3 тыс. – квартиры и 0,6 тыс. – апартаменты. Объем предложения за квартал сократился на 8,3%, за полугодие на 17,6%, за год на 1,2%.

В III квартале 2024 года в Новой Москве стартовал один новый проект с квартирами.

Наибольшая доля предложения находится на этапе монтажа этажей (62,4%, +2,4 п.п. за квартал). Доля предложения в корпусах на начальном этапе строительства сократилась на 5,5 п.п. и составила 16%.

За квартал увеличилась доля студий (18,4%, +1,1 п.п. за квартал), а доля трех-спальных лотов сократилась на 1,2 п.п. и составила 12,9%. Доля односпальных и двуспальных форматов за квартал не изменилась.

За III квартал выросла доля предложения без отделки (49,9%, +4,8 п.п. за квартал). Сократилась доля предложения с чистовой отделкой (33,4%, -4,5 п.п.) и с отделкой white box (16,6%, -0,4 п.п.).  

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2024 года составила 247 900 руб. за кв. м (+0,5% за квартал, +2,4% к началу года, +4% за год). Средневзвешенная цена квартир составила 247 800 руб. за кв. м (+0,4% за квартал, +2,2% к началу года, +4% за год), апартаментов – 251 550 (+4,1% за квартал, +7,9% к началу года, +9% за год). Средняя медианная цена кв. м квартир и апартаментов по итогам III квартала выросла на 0,5% и составила 256 836 рублей.

Доля предложения в диапазоне стоимости 5-10 млн руб. за III квартал выросла на 1 п.п. и составила 37%. Также за квартал на 1 п.п выросла доля предложения лотов площадью менее 30 кв. м.

Рейтинг самых доступных квартир и апартаментов в Новой Москве в сентябре 2024 года:

– «Середневский лес»: квартира площадью 35 кв. м за 5,2 млн руб.;

– «Борисоглебское»: квартиры площадью 35 кв. м за 5,3 млн руб.;

– «Квартал Марьино»: квартира площадью 22,3 кв. м за 5,6 млн руб.

Спрос

В III квартале 2024 года было заключено 5,7 тыс. сделок по ДДУ (-36,6% за квартал, -39,6% за год). Однако за последний месяц в сентябре был отмечен рост объема сделок – 1,8 тыс. ДДУ, что на 23,1% больше, чем в августе и на 54,2% меньше, чем в сентябре 2023 года.

В III квартале доля сделок с ипотекой достигла 79% (-8 п.п. за квартал, - 7 п.п. за год). Средняя ставка по рыночной ипотеке в III квартале составила 20,5%, а в последних числах сентября достигла 22%.

В распределении спроса по новым районам Новой Москвы, что официально вступят в силу с 1 января 2025 года, наибольшая доля сделок в III квартале 2024 года была зарегистрирована в районе Коммунарка (54%, +2 п.п. за квартал).

Основные тенденции

С окончанием действия программы ипотеки с господдержкой уровень спроса в III квартале 2024 года просел на 36,6% по сравнению со II кварталом и составил 5,7 тыс. ДДУ. Однако в сентябре было зарегистрировано на 23,1% сделок больше (1,8 тыс. ДДУ), чем в августе (1,5 тыс. ДДУ).

«В конце III квартала спрос на новостройки в Новой Москве немного скорректировался вверх, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – На основе этой динамики рано говорить о полноценном восстановлении покупательской активности. Ситуация обусловлена стартом делового сезона, когда множество потенциальных покупателей начинают решать отложенные жилищные вопросы. Также на спрос положительно повлиял ажиотаж вокруг истекающих бюджетных лимитов в банках на семейную ипотеку. В октябре число сделок, возможно, просядет в связи с временным ограничением на выдачу кредитов по этой программе. Но, на мой взгляд, спрос на проекты в ТиНАО вырастет в 2025 году, когда власти внедрят новые госпрограммы».

За счет семейной ипотеки в III квартале отмечается повышенный спрос на многокомнатный формат, что отражается в структуре предложения, где доля студий выросла (18,4%, +1,1 п.п. за квартал), а трехкомнатный формат стал вымываться (12,9%, -1,2 п.п.).

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала 2024 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения вырос на 15%. Средневзвешенная цена кв. м составила 244 980 руб. (+0,8% за месяц, +1,2% за квартал, +8,5% за год). Заключено 5,1 тыс. сделок по ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4% за год).

По итогам I квартала 2024 года на рынке недвижимости Новой Москвы экспонировалось 42 проекта. Объем предложения в Новой Москве составил 24,1 тыс. лотов (+15% за квартал, +31% за год), где 23,3 тыс. шт. – квартиры и 0,8 тыс. шт. – апартаменты.

В I квартале 2024 года на рынок Новой Москвы вышел только один новый проект. Также объем предложения пополнился новыми корпусами в проектах «Скандинавия», «Квартал Западный», «Новое Внуково», «Подольские кварталы», «Юнино», «Эко Бунино», «Первый Московский», «Первый Ясеневский», «Квартал Марьино».

По итогам I кв. 2024 года сократилась доля предложения в корпусах на котловане (22,6%, -4,6 п.п.) и выросла доля в корпусах на этапе монтажа этажей (63,4%, +4,1 п.п.).

За I кв. 2024 года сократилась доля предложения студий (19,5%, -0,8 п.п.) и двухспальных форматов (27,4%, -1 п.п.). Доля предложения с одной спальней выросла на 1,7 п.п. и составила 38,1% от общего предложения.

За последний год в Новой Москве отмечается тенденция к сокращению доли предложения с чистовой отделкой. По итогам I кв. 2024 года доля вариантов с чистовой отделкой составила 34,1% (-5,3 п.п. за квартал), без отделки – 53% (+ 8,6 п.п. за квартал). Лоты с отделкой white box занимают 12,9% рынка (-3,3 п.п. за квартал).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. м в Новой Москве по итогам I кв. 2024 года составила 244 980 руб. (+0,8% за месяц, +1,2% за квартал, +8,5% за год). Цена квадратного метра выросла как у квартир (+1,2%), так и у апартаментов (+1,7%).

Максимальную долю предложения в Новой Москве составляют лоты площадью от 30 до 50 кв. м (41%, +1 п.п. за квартал). Если в IV квартале 43% составляли лоты за 5–10 млн руб., то сейчас 43% составляют лоты от 10 млн до 15 млн руб. (+3 п.п. за квартал).

В Новой Москве не осталось предложений от застройщика до 5 млн руб. Почти все варианты до 30 кв. м продаются в ценовом диапазоне от 5 млн до 10 млн руб.

По итогам I кв. 2024 года средняя стоимость лота в Новой Москве достигла 11,5 млн руб. (+0,6% за месяц, +0,4% за квартал, +5,2% за год). Средняя площадь за год сократилась на 3% и составила 47 кв. м. (-0,8% за квартал).

Рейтинг самых доступных квартир и апартаментов в Новой Москве в марте 2024 года:

– «Борисоглебское»: квартира площадью 35 кв. м за 5,1 млн руб.

– «Алхимово»: квартира площадью 23,24 кв. м за 5,1 млн руб.

– «Новое Внуково»: квартира площадью 22,58 кв. м за 5,1 млн руб.

В I кв. 2024 года в Новой Москве было заключено 5,1 тыс. сделок по ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4 за год). В январе – 1,8 тыс. ДДУ, в феврале – 1,1 тыс. ДДУ, в марте – 2,2 тыс. ДДУ (+99% за месяц). Средняя площадь ДДУ составила 44,8 кв. м (-1,3% за квартал).

В I кв. 2024 года доля ипотечных сделок в Новой Москве составила 82% (-8 п.п. за квартал). В январе их было максимум – 86%, так как часть декабрьских сделок была зарегистрирована в реестре только в начале года. В феврале доля ипотеки составила 81%, в марте – 80%.

В районе Сосенское было заключено наибольшее количество сделок (35%, -2 п.п. за квартал).

Основные тенденции

В I кв. 2024 года в Новой Москве было заключено 5,1 тыс. сделок ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4 за год). В январе было зарегистрировано 1,8 тыс. ДДУ, в феврале – 1,1 тыс. ДДУ, в марте – 2,2 тыс. ДДУ (+99% за месяц, +33,4% за год). «Высокий спрос в январе объясняется тем, что часть декабрьских сделок была зарегистрирована в реестре только в начале года, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Это также отражается в сравнительно высокой доле сделок по ипотеке в этом же месяце, когда условия по кредитованию уже были ужесточены. В связи с январскими праздниками, как правило, заключается небольшое количество сделок.

В марте был отмечен прирост спроса, что объясняется сезонностью. В 2023 году ситуация была аналогичной: в январе 2023 года было зарегистрировано 1,1 тыс. ДДУ (включая часть декабрьских сделок), в феврале – 0,97 тыс., а в марте 2023 года покупатели совершили 1,7 сделок, что выше на 73,5%, чем в феврале 2023 года. Однако в марте 2024 года прирост за месяц составил 99%. Сравнительно высокий уровень спроса в марте 2024 года по отношению к прошлому месяцу может также быть обусловлен раскрытием депозитов по краткосрочным вкладам, что были совершены в июле-августе 2023 года после повышения ключевой ставки до 8,5%.

Примечательно, что уменьшение доли ипотечных сделок в Новой Москве в целом не так выражено, как в массовом сегменте и в бизнес-классе Старой Москвы. Причиной является сравнительно низкая стоимость жилья, что дает покупателям больше возможностей при выборе ипотечных программ.

Последний год в Новой Москве отмечается тенденция к уменьшению доли предложения квартир с чистовой отделкой. Также и в количественном выражении отмечено сокращение подобных вариантов (-17% за год). Причем в структуре спроса данный формат составляет не менее половины сделок. Эта тенденция обусловлена тем, что покупатели стремятся сэкономить на покупке недвижимости в ипотеку, где стоимость отделки входит в стоимость квартиры».