Средняя площадь реализуемых помещений в девелоперских проектах «старой» Москвы растет второй год подряд, подсчитали аналитики ГК «Основа». Ранее – в 2018-2023 гг. – показатель практически неуклонно сокращался. За прошедшие 12 месяцев средняя площадь лотов на рынке первичной недвижимости в продаже увеличилась в 6 из 10 административных округов столицы. При этом максимальная средняя площадь представленных вариантов в новостройках за границами ЦАО зафиксирована в СЗАО.

По данным ГК «Основа», средняя площадь квартир и апартаментов на первичном рынке Москвы сегодня составляет 60,4 кв. м. Максимальная средняя площадь лотов на первичном рынке мегаполиса была зафиксирована в июне 2018 года – 73,8 кв. м. Однако затем показатель порядка пяти лет подряд снижался, достигнув исторического минимума в сентябре 2023 года – 56 кв. м. С тех пор средняя площадь экспонируемых квартир и апартаментов в новостройках Москвы снова начала постепенно расти.

«В конце 2023 года власти начали ужесточать условия выдачи льготной ипотеки, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – На фоне роста цен и увеличения ключевой ставки возросла активность покупателей, которые стремятся приобрести недвижимость на наиболее выгодных условиях. В итоге самые недорогие, компактные и ликвидные лоты быстро вымываются с рынка, и в продаже остаются самые просторные варианты. Тренд на увеличение средней площади жилья укрепился после запрета на проектирование малогабаритных квартир в мае 2024 года. Тем не менее, в ликвидных проектах на каждую площадь найдется свой покупатель – в зависимости от своей жизненной ситуации, цели покупки и финансовых возможностей. В наших комплексах площадь лотов в продаже начинается от небольших вариантов студий до 198,4 кв. м. Таким образом, сформирован широкий спектр предложений, отвечающий потребностям практически любого потенциального клиента».

В разрезе округов, по подсчетам экспертов ГК «Основа», средняя площадь помещений на первичном рынке сократилась в ЮВАО, ЮАО, ЮЗАО, ЗелАО, а выросла в ЦАО, САО, СВАО, ВАО, ЗАО, СЗАО. В историческом центре зафиксирована максимальная средняя площадь помещений в продаже – 121,9 кв. м (+11,1% за год). За пределами ЦАО максимальный показатель наблюдается в Северо-Западном округе – 60,9 кв. м (+2,9%).

«Самое просторное жилье на первичном рынке Москвы расположено в ЦАО, где сконцентрировано большинство элитных комплексов города, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – При этом не случайна вторая позиция СЗАО по средней площади лотов в продаже. Район Хорошево-Мневники в составе округа является доминантой активно развивающегося кластера «Большой Сити», здесь строятся преимущественно проекты класса бизнес и выше. На территории заповедника Серебряный Бор реализуются комплексы с виллами и таунхаусами. В то же время есть относительно компактные предложения, например, в комплексе Emotion. При этом даже покупатели сравнительно небольших вариантов получают полноценный комфорт за счет эргономичных планировок, насыщенной инфраструктуры проекта, включающей шестиэтажный SPA-центр с открытым бассейном и террасами, офисный центр, рестораны, кафе, хобби-комнату».

Аналитики компании Rariteco зафиксировали увеличение количества масштабных проектов, представленных на рынке элитных новостроек. За последние пять лет предложение комплексов, в которых одновременно продается более 100 помещений в топ-20 крупнейших проектов рынка возросло в 3,5 раза.

Эксперты Rariteco провели анализ топ-20 проектов элитного сегмента на рынке новостроек Москвы по количеству одновременно реализуемых объектов недвижимости в них (квартир и других типов объектов). В июне 2025 года в этом списке было зафиксировано семь проектов, в каждом из которых в продаже находилось более 100 квартир и апартаментов. Примечательно, что в четырех из этих проектов застройщики предлагали одновременно свыше 150 объектов недвижимости.

Для сравнения, пять лет назад, в 2020 году, в элитном сегменте было лишь два проекта, в которых одновременно предлагалось более 100 помещений. Таким образом, предложение относительно крупных проектов в элитном сегменте за пять лет увеличилось в 3,5 раза. Параллельно с этим сократилось число проектов, в которых одновременно представлено от 50 до 100 помещений: если в июне 2025 года таких проектов было шесть, то в июне 2020 года их насчитывалось двенадцать.

Почти половину предложения в высокобюджетном сегменте формируют проекты, в которых покупателю на выбор в настоящий момент доступно от 10 до 50 помещений. Доля таких проектов на рынке не изменилась за последние пять лет и составляет около 23%. Однако, как отмечают эксперты Rariteco, в основном это проекты, продажи в которых находятся на завершающей стадии, и их текущий объем предложения не отражает истинный масштаб этих проектов.

«Эти данные косвенно свидетельствуют о двух тенденциях на рынке элитного жилья, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – С одной стороны, мы наблюдаем явную тенденцию к укрупнению проектов, когда в продаже появляются большие комплексы элитного сегмента, в которых сосредоточены сотни квартир и апартаментов. Однако с точки зрения традиционных представлений об удобстве и приватности элитного жилья, такой архитектурный тренд на увеличение масштаба зданий выглядит спорным. Современные жилые комплексы элитного класса, вне зависимости от размера, обладают развитой инфраструктурой, включая клубные дома. Крупные проекты строятся очередями, и покупатели дорогой недвижимости вынуждены ожидать завершения строительства других секций или столкнуться с длительным сроком строительства в целом, что создает определенные неудобства. Одновременно преимущество клубных домов заключается в скорости строительства и четких сроках ввода в эксплуатацию, когда все резиденты одновременно получают ключи.. С этой точки зрения, предложение клубных домов, таких как “Золотой квартал” / Quartier d’Or, может быть более привлекательным, и их все еще можно найти в Москве, хотя их количество сокращается».

По подсчетам аналитиков Rariteco, в июне 2025 года на рынке элитных и делюкс новостроек Москвы было представлено 20 проектов клубных домов, то есть домов, в которых общее количество запроектированных помещений не превышает 100. При этом общее число проектов на рынке элитных новостроек Москвы составляет 59. Таким образом, клубные дома составляют лишь 34% от общего числа представленных в продаже проектов. В июне 2025 года в клубных домах покупателям предлагалось 493 квартиры, что составляет 23% от общего числа помещений, находящихся в продаже на рынке элитных новостроек. С начала года общее количество помещений в продаже в клубных домах сократилось на 9%. В среднем на один клубный дом приходятся 25 помещений в продаже.

В I полугодии 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число сделок в массовых новостройках «старой» Москвы сократилось на 9,6%, подсчитали аналитики «Метриум». Доля 15 самых популярных у покупателей проектов, напротив, выросла на 10,8 п.п.

В массовых новостройках «старой» Москвы в I полугодии 2025 года было заключено 14 тыс. договоров долевого участия. Это на 9,6% меньше, чем в январе-июне 2024 года (15,5 тыс. сделок), и на 2,2% больше, чем во II полугодии прошлого года (13,7 тыс. сделок).

На долю 15 самых популярных у покупателей массовых новостроек приходится 59,9% от общего количества сделок в этом сегменте (8,4 тыс. ДДУ). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года данный показатель вырос на 10,8 п.п.

За шесть месяцев рейтинг самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы пополнили шесть новых проектов.

Квадратный метр в проектах, входящих в рейтинг, обойдется покупателям в среднем в 339,6 тысяч рублей, что на 4,6% ниже среднерыночного показателя в массовом сегменте (359,2 тыс. руб.). Самое дешевое жилье в топ-15 представлено в комплексе «Движение. Говорово» – 172,8 тыс. руб. за кв. м, наиболее дорогое в ЖК «Плеханова 11» – 438,8 тысяч рублей за кв. м.

Одиннадцать проектов из топ-15 реализует компания «ПИК», остальные девелоперы – ГК «Гранель», ГК «Самолет», ГК «ФСК», Группа «ЛСР» – по одному.

Первое место в топ-15 сохранил жилой комплекс «Бусиновский парк» компании «ПИК». С января по июнь 2025 года в нем реализовано 826 квартир (5,9% от общего количества сделок в массовом сегменте за этот период). Среднемесячный темп продаж – 138 квартир. Больше всего покупок было зарегистрировано в феврале – 209. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам I полугодия составила 327,5 тыс. руб.

На вторую строчку поднялся жилой комплекс «Москворечье», также реализуемый девелопером «ПИК». За I полугодие в проекте заключено 802 договора долевого участия (5,7% от суммарного объема ДДУ в сегменте). В месяц в среднем удавалось реализовать 134 квартиры. Больше всего сделок зарегистрировано в марте – 227. Средняя цена квадратного метра в ЖК по результатам июня достигла 362,1 тыс. руб.

Тройку лидеров замыкает апарт-комплекс «Движение. Говорово» от ГК «ФСК». В январе-июне 2025 года в нем было зарегистрировано 789 ДДУ (5,6% от общего числа сделок в массовом сегменте за полгода). Среднемесячный темп реализации – 132 квартиры. Самый успешный месяц – май, когда было зарегистрировано 265 сделок. Квадратный метр по итогам I полугодия 2025 года здесь обойдется в среднем в 172,8 тыс. руб. Стоит отметить, что всплеск продаж в «Движение. Говорово» в 4,3 раза обусловлен беспрецедентными заявленными скидками – до 55% за апартамент. При этом до начала 2025 года проект административно относился к Новой Москве.

«Продажи в массовом сегменте «старой» Москвы немного просели год к году, однако выросли относительно второго полугодия 2024 года, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Постепенное восстановление потребительской активности связано с проводимыми девелоперами скидочными акциями и широким распространением беспроцентных рассрочек. Кроме того, на потребительском поведении отразилось начавшееся в 2025 году смягчение монетарной политики Центробанка».

В 2025 году в Московской области стартует строительство 13 масштабных дорожных объектов общей протяженностью 47 км. В частности, планируется начать возводить новую развязку между ЦКАД и Дмитровским шоссе. Эта дорога является одной из самых удобных и современных транспортных артерий Подмосковья. При этом жилье здесь дорожает быстрее рынка. За прошедший год средняя цена квадратного метра новостроек на Дмитровском шоссе выросла на 20%, подсчитали эксперты ГК «Ферро-Строй».

Протяженность Дмитровского шоссе от МКАД до границы Московской и Тверской областей (район деревни Трехсвятское) составляет порядка 70 км. Общая длина трассы (включая участок в Москве) – около 85 км.

По данным «Ферро-Строй», на подмосковном первичном рынке у Дмитровского шоссе сосредоточено 4 проекта стандарт-класса (766 квартир в продаже) и 4 новостройки комфорт-класса (337 квартир). Квадратный метр в них стоит в среднем 158 тыс. руб. против 196,5 тыс. руб. на рынке первичного жилья Московской области в целом (дисконт к рынку – 21%). Вместе с тем цены здесь растут быстрее рынка. За год «квадрат» новостроек на Дмитровском шоссе подорожал на 20%, тогда как на первичном рынке Подмосковья в целом – всего на 4,4%. Это свидетельствует о повышенной ликвидности жилых недвижимых активов в этой локации.

Средняя площадь реализуемых на Дмитровском шоссе квартир – 54,2 кв. м. Этот показатель на 17,6% выше среднего по Подмосковью (46,1 кв. м). В данной локации преобладают квартиры с ремонтом от застройщика (540 помещений) и без отделки (515 помещений). Варианты с white box встречаются реже (48 помещений).

«В столице вдоль Дмитровского шоссе сейчас сосредоточено 12 новостроек от девелоперов, а в Подмосковье – всего 8, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» у Дмитровского шоссе). – То есть в административных границах Московской области это мало застраиваемая многоквартирным жильем территория. Однако она является весьма перспективной за счет сочетания высокой транспортной доступности и экологичности. В частности, Дмитровское шоссе соседствует с Иваньковским и Клязьминским водохранилищем, лесами и лесопарками, а еще здесь наблюдается благоприятная роза ветров. Постепенно внимание застройщиков к столь привлекательной локации растет. Сегодня местное первичное жилье отличается доступным порогом входа. Однако цены стремительно растут, что делает новостройки здесь особенно привлекательными для инвестиций».

Сейчас возле Дмитровского шоссе реализуются в том числе проекты комплексного развития с насыщенной инфраструктурой. Один из них – ЖК комфорт-класса «Катуар» в Мытищах – включает детский сад, школу, медицинский центр и торговый комплекс. За счет регулярной модернизации транспортной артерии жилье вблизи Дмитровского шоссе обладает повышенной ликвидностью. Кроме того, это оптимальный вариант в рамках «маятниковой миграции» между Подмосковьем и Москвой.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке «старой» Москвы за минувший год выросла на 23,9%, подсчитали эксперты компании «Метриум» и ГК «Сумма элементов». Во II квартале 2025 года показатель впервые превысил 700 тыс. руб. Максимальные темпы удорожания зафиксированы в Центральном округе – на 41% год к году.

По данным «Метриум» и ГК «Сумма элементов», средняя цена квадратного метра на рынке первичного жилья столицы сегодня составляет 704,8 тыс. руб. против 569 тыс. руб. годом ранее. За прошедшие 12 месяцев показатель преодолел два психологических рубежа – в 600 тыс. руб. (в сентябре 2024 года) и 700 тыс. руб. (в апреле 2025 года).

«Несмотря на высокую ключевую ставку и сворачивание льготной ипотеки, первичное жилье в Москве дорожает, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Фактический рост в годовом выражении все же ниже 25% – на показатель серьезно влияет структура экспозиции. Однако даже увеличение цен на 15-20% опережает официальные темпы инфляции. На мой взгляд, в ближайшей перспективе реальный рост цен лишь ускорится на фоне сокращения «ключа», так что сейчас сложились благоприятные условия для выгодных сделок».

Средняя цена квадрата существенно отличается в зависимости от стадии готовности новостроек. В проектах на котловане показатель составляет 648,7 тыс. руб. (+7,2% за год), на стадии монтажа этажей – 759,6 тыс. руб. (+49,3%), на этапе отделки фасадов и помещений – 611 тыс. руб. (-3,2%), в комплексах с ключами – 726,9 тыс. руб. (+22,9%).

В разрезе округов максимальный рост средней цены «квадрата» за год зафиксирован в ЦАО – на 41%. В топ-3, по подсчетам экспертов «Метриум» и ГК «Сумма элементов», с большим отрывом от Центрального округа входят ЗАО (+15,5% за год) и СВАО (+13,3%).

«Из 109 перспективных площадок «старой» Москвы с ГПЗУ (градостроительным планом) 24 расположены в ЦАО, – отмечает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Но большинство из них имеют небольшую площадь, так что подобного объема все равно не хватает, чтобы полностью покрыть спрос в неизменно популярном историческом центре столицы. В результате дефицита предложения первичного жилья растет ликвидность имеющихся вариантов. Особенно активно дорожают редкие для ЦАО форматы – многофункциональные комплексы с развитой внутренней инфраструктурой, включая социальную. Также ускоренными темпами растут цены в деловом кластере «Москва-Сити» в связи с его активным развитием.

Сверхвысокий небоскреб «Дом Дау» сочетает оба инвестиционных преимущества. Проект представляет собой МФК в пределах международного делового центра. 87-этажное здание включает крупноформатный досуговый центр, секретный сад, кинотеатр под открытым небом, интерактивный квест, офисы и др. Покупателям квартир в «Дом Дау» точно гарантировано преумножение средств по мере повышения строительной готовности проекта и даже после его ввода в эксплуатацию».