Он особенно усилился в 2021-2022 гг. Аналитики Группы «Родина» подсчитали, что в рамках обозначенного пула локаций сконцентрирована четвертая часть всех квартир и апартаментов премиум-класса, готовых к реализации.
По мере развития рынка высокобюджетной недвижимости конкуренция между застройщиками росла, а количество свободных участков, пригодных для строительства домов премиум-класса, сокращалось. В этих условиях застройщики, которые специализируются на этом продукте, стали активнее искать альтернативные локации. Там у них отсутствовали соперники, а покупательская аудитория явно нуждалась в высококачественном предложении. В итоге на сегодняшний день сложился пул из десяти районов, где экспонируется всего по одной премиальной новостройке. Примечательно, что шесть из них (Щукино, Покровское-Стрешнево, Нагатинский Затон, Ростокино, Свиблово, Гагаринский) «открылись» на девелоперской карте за последние два года. Экспансия велась сразу по нескольким направлениям – северному (Хорошевский район, Сокол), северо-восточному (Ростокино, Свиблово), южному (Нагатинский Затон), юго-западному (Гагаринский район) и северо-западному (Покровское-Стрешнево, Щукино). Застройщиков дополнительно мотивировал коммерческий успех премиальных комплексов в таких районах, как Марьина Роща и Очаково-Матвеевское. Кроме того, по одному адресу осталось в двух центральных районах – Мещанском и Басманном.
Совокупный объем предложения в десяти перечисленных локациях оценивается экспертами Группы «Родина» в 1,2 тыс. лотов (около 1 тыс. квартир и 200 апартаментов). Это ровно четверть (24,9%) от общего показателя по сегменту. Самой многочисленной выборкой отличаются северо-западные районы Щукино (доля 5,1%) и Покровское-Стрешнево (доля 5,6%). В каждом из них на продажу выставлено более 200 квартир. Группа локаций, где на витрине экспонируется по 100+ объектов премиальной недвижимости, включает Хорошевский и Гагаринский районы, Нагатинский Затон и Ростокино, относительно новая для премиума локация, обладающая высокими показателями в плане инфраструктуры, экологии, транспортной доступности. В районах Мещанский, Басманный, Сокол и Свиблово состав предложения измеряется несколькими десятками юнитов.
Важно отметить, что эксклюзивная позиция новостроек в границах района не оказывает прямого влияния на ценообразование. Почти во всех локациях недвижимость премиум-класса можно взять меньше, чем за 25 млн рублей. Исключения только два – Басманный (минимум 29,9 млн рублей за юнит) и Сокол (минимум 31,3 млн рублей за юнит). Оба местных проекта находятся на финальной стадии реализации, что объясняет высокий входной порог. Наиболее доступное предложение по квартирам наблюдается в районах Щукино (13,4 млн рублей) и Ростокино (15,6 млн рублей), по апартаментам – в Гагаринском районе (20,0 млн рублей).
«В премиальном девелопменте фактор локации всегда имел принципиальное значение. Перед компанией, которая запускает проект в нетипичном для его сегмента районе, стоит задача убедить покупателей в статусе предлагаемого продукта. Для этого необходимо, чтобы территория, прилегающая к жилому комплексу, имела благоустроенный выход к воде и паркам. Обязательный пункт – беспроблемная транспортная связь с центром и загородными поселками. Очень ценный бонус – наличие поблизости знакового объекта. Скажем, для юго-запада это инфраструктура Академии наук, для северо-востока – ВДНХ или Останкинская телебашня. Соответственно, жилые корпуса должны отличаться оптимальными видовыми характеристиками. И, наконец, застройщик должен озаботиться созданием уникальных точек притяжения внутри новостройки. В случае жилого спортивно-оздоровительного кластера это первый в России центр биохакинга и группа спортивных объектов, включающая помимо прочего реконструированный стадион «Искра», ледовую арену, теннисные корты. Благодаря перечисленным элементам премиальный проект сможет реализовать все выгоды своего эксклюзивного положения и привлечь интерес широкой аудитории», – уверен Владимир Щекин, основатель Группы «Родина».
