По наблюдениям экспертов ГК «Сумма элементов», новостройки премиум-класса становятся все более редкими в центре Москвы. За последние пять лет число проектов премиум-класса в Центральном административном округе (ЦАО) сократилось на 55%, а общий объем предложения по числу квартир и апартаментов – на 37%. Сейчас в продаже находится более 930 квартир премиум-класса, что является минимальным показателем за последние три года.

Эксперты ГК «Сумма элементов» проанализировали структуру предложения новостроек премиум-класса и ее динамику с точки зрения расположения проектов относительно центра Москвы. Аналитики выявили тенденцию к сокращению предложения премиум-класса в ЦАО и расширению за его пределами. В июне 2025 года в ЦАО застройщики реализовывали только 14 проектов премиум-класса, в которых в продаже было более 930 квартир и апартаментов.

При этом пять лет назад, в июне 2020 года, в ЦАО реализовывался 31 проект премиум-класса, в которых покупателям было доступно около 1,5 тыс. помещений. Таким образом, за последние пять лет предложение новостроек премиум-класса в ЦАО сократилось на 55% по числу проектов и на 37% по объему предложения квартир и апартаментов.

Аналитики рассмотрели динамику предложения премиальных новостроек в двух аспектах: доля премиум-класса в общем объеме новостроек всех классов в ЦАО и доля новостроек премиум-класса в ЦАО в общем объеме премиальных новостроек всей Москвы.

В первом случае доля премиальных новостроек на рынке всех сегментов в ЦАО за последние пять лет сократилась: по количеству проектов – с 30% до 19%, а по числу предлагаемых квартир и апартаментов – с 34% до 28%.

Если рассматривать премиальные новостройки ЦАО как часть всего рынка премиального жилья Москвы, то пять лет назад в ЦАО было сосредоточено 58% всех премиальных проектов и 68% всех премиальных квартир и апартаментов в продаже. Теперь на долю ЦАО приходится только 24% премиальных проектов и 14% премиальных помещений в продаже.

Причина этой тенденции заключается в том, что девелоперы премиальных новостроек постепенно расширяют свою деятельность за пределы ЦАО. В середине 2020 года за границами ЦАО застройщики реализовывали всего 22 проекта премиум-класса, в которых покупателям было доступно 707 квартир. На тот момент это составляло 42% по числу проектов и 32% по объему предложения помещений от общего объема премиальных новостроек в Москве.

В середине 2025 года за пределами ЦАО застройщики реализовывали уже 44 проекта премиум-класса, в которых покупателям было доступно 5,6 тыс. квартир и апартаментов. Теперь доля премиальных новостроек, расположенных за пределами ЦАО, составляет 76% по числу проектов и 86% по числу помещений от общего объема рынка премиальных новостроек Москвы.

«Мы видим, что новостройки премиум-класса в границах ЦАО постепенно становятся дефицитным продуктом, – комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Получив участок в центре, застройщики, как правило, имеют очень ограниченные возможности для реализации крупного, полномасштабного проекта, насыщенного инфраструктурой и благоустроенными территориями. Обычно речь идет о точечной застройке на небольших участках, и в этом случае девелоперы предпочитают реализовывать проекты более высокого ценового сегмента со стоимостью квадратного метра более 1,5 или 2 млн руб. Также расширилась и сама классификация. Если раньше были только премиум- и элитный классы, а делюкса практически не было, то сейчас в ЦАО есть одновременно премиум, элит и делюкс. Поэтому отчасти из-за расширения вариативности в классификации проекты ЦАО стали чаще относить к элитному и делюкс- классам. При этом премиальный проект с относительно умеренной стоимостью квадратного метра и всеми преимуществами крупномасштабного жилого комплекса становится редкостью, а если он при этом находится внутри ЦАО, то становится дефицитным продуктом, на который следует обращать внимание покупателям, ориентированным на такой формат жилья».

По наблюдениям аналитиков «Метриум», во II квартале 2025 года количество объектов недвижимости на рынке элитных новостроек Москвы достигло максимального значения с 2019 года – более 2 тыс. помещений в 62 проектах. Количество сделок ДДУ в этом сегменте выросло почти в четыре раза по сравнению с 2019 годом.

Пик числа предлагаемых к продаже квартир и апартаментов пришелся на апрель – 2117 объектов. Затем показатель несколько скорректировался – до 2018. Предыдущий максимум предложения на рынке дорогого жилья Москвы наблюдался в IV квартале 2019 года, когда число квартир и апартаментов в продаже достигло 2194 в 59 проектах.

Затем предложение новостроек самого высокого ценового уровня в Москве постепенно сокращалось и достигло минимального значения в I квартале 2022 года. В марте 2022 года объем предложения элитного жилья сократился до 744 квартир и апартаментов. В 2023 году предложение несколько восстановилось и стабилизировалось на уровне 1,1-1,3 тыс. объектов. С 2024 года начался устойчивый рост, и количество дорогих новостроек увеличилось с 1257 в декабре 2023 года до 1926 в декабре 2024 года, то есть на 53%. Тенденция к повышению предложения сохранилась и в начале 2025 года. Общее число предлагаемых к продаже объектов впервые за шесть лет превысило 2 тыс.

За прошедшие 12 месяцев, к июлю 2025 года, объем предложения в дорогом сегменте московского рынка новостроек вырос на 23%. В среднем на один проект приходится 32 помещения в продаже. В 2019 году предложение было примерно таким же сбалансированным: на один проект приходилось 38 квартир или апартаментов.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках во II квартале 2025 года составила 1,9 млн рублей, а в новостройках делюкс-класса – 3,2 млн рублей. В среднем элитный объект обойдется покупателям в 257 млн рублей, а делюкс-класса – в 533 млн рублей.

«Требования покупателей дорогого жилья к качеству новостроек постоянно растут, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Они хотят получать не только высококлассный продукт, но и сопутствующий сервис. Так, при покупке квартиры в клубном доме делюкс-класса “Золотой квартал” / Quartier d’Or клиентам доступна индивидуальная консультация шеф-дизайнера проекта, который поможет создать уникальный интерьер. Рост объема предложения стимулирует усиление конкуренции в сегменте делюкс, но при этом далеко не все проекты, которые позиционируются в этом классе, фактически соответствуют его критериям».

В 2019 году, когда предложение в последний раз достигало пиковых значений, высокобюджетные новостройки первичного рынка в среднем предлагались за 994 тыс. руб. за кв. м. Тогда элитный объект можно было приобрести в среднем за 140 млн рублей. Таким образом, по наблюдениям экспертов «Метриум», за шесть лет новостройки высокобюджетного сегмента подорожали в среднем в 2,4 раза.

«Рынок новостроек делюкс-класса за последние шесть лет заметно вырос, – поясняет Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». –. Сейчас в этом сегменте представлено более 30 проектов, в которых предлагается почти 650 квартир, апартаментов и других объектов недвижимости.».

Аналитики «Метриум» отмечают значительный рост спроса на рынке дорогого жилья. С начала 2024 года в этом сегменте было заключено 347 договоров долевого участия, тогда как за аналогичный период 2019 года – всего 90.